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解除合同诉讼时效?解除合同诉讼时效起算

无忧找律师 作者:美郑宏2021-11-28 08:29:21 诉讼 84人浏览

新房合同|解除权法定有效期:3个月或1年(注意不适用诉讼时效)

——合同解除权属于形成权,不适用诉讼时效制度

本周,有朋友咨询2600多万购房,开发商迟延交房两年多,如何起诉退房,笔者回答已失权,其不解,说:不是三年诉讼时效吗?

三年诉讼时效是《民法总则》的新规定,而《民法通则》规定只有两年,很显然,这位朋友是特意关注过时效的,但混淆了“形成权”和“请求权”、“解除权行使期限”和“诉讼时效期间”的区别。

而经与律师同行聊天,发现很多也是搞不清一手商品房买卖合同(本文所述合同均指新房,即一手房买卖合同)还有解除权期限一说,因至关重要,故而撰文提醒。

一、相关规定

1、《合同法》第94条:

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

2、《合同法》第95条:

法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条:

根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

二、规定解读

1、《合同法》第94条第(三)项当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行而导致合同解除的,需同时具备五个要件:违约方迟延履行债务、迟延履行的是主要而非次要债务、守约方必须履行催告义务、违约方催告后仍不履行,催告期限必须合理;

2、《解释》第15条规定了“两类三种”期限,分别是:催告履行义务期限的三个月(第1款)、行使解除权期限的三个月或一年(第2款);

3、除非另有约定,购房者催告开发商交房或开发商催告购房者付款必须给足至少三个月的合理期限,只有在三个月内仍未履行的,违约方方构成根本违约,守约方方有权解除合同。换言之,违约方拥有三个月的延缓期,守约方不能在三个月内解约,违约方三个月内履行义务的,三个月外也不能解约,该期限是对《合同法》第94条第(三)项合理期限的具体规定;

4、法律没有规定或者当事人没有约定,解除权发生后,守约方解除权的行使期限分为两种:一种是违约方有催告解除权人行使解除权的为三个月,从催告次日起算;另一种是违约方无催告的为一年,从解除权发生之日起算,逾期解除权消灭。该解约权行使期限是对《合同法》第95条第2款合理期限的具体规定,目的在于督促解除权人及时行使权利,尽快结束双方权利义务关系不确定的状态。

三、实践案例

1、韦其豪、清远市清新区伟美房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院:广东省高级人民法院

案号:(2017)粤民申6811号

裁判时间:2018年12月28日

裁判观点:

根据案涉合同约定,韦其豪应于2014年12月14日前付清购房余款,逾期超过60日后,出卖人有权解除合同。韦其豪一直未能付清购房余款,2015年2月12日(60天+1年)合同约定的解除权除斥期间开始起算,伟美公司于2016年7月13日起诉要求解除合同,已超过合同约定解除权一年的除斥期间,合同约定的解除权已经消灭,案涉合同继续履行。

但是,此后韦其豪仍未缴纳购房余款,并已构成法定的根本性违约,伟美公司在韦其豪逾期支付购房款一年半后,发函给韦其豪,在主张余款而不得后提起本案诉讼,请求解除合同并获支持,符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款的规定。

2、陈永、山东孔子文化创意有限公司商品房销售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院:山东省高级人民法院

案号:(2018)鲁民申3732号

裁判时间:2018年10月16日

裁判观点:

本案双方所签订的《商品房买卖合同》约定了合同的约定解除权,即“孔子文化公司逾期交付房屋超过30日,陈永有权解除合同”,而对解除权的行使期限并未作出约定,故原审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定,认为陈永应在解除权发生之日起一年内即2013年6月30日前行使解除权,并无不当,该认定有利于保护交易的稳定性。陈永主张其可在孔子文化公司逾期交房超过30日的任何时间行使解除权,没有法律依据。

3、宿迁市绿润房地产开发有限公司与吴绍军商品房销售合同纠纷申诉、申请民事裁定书

审理法院:江苏省高级人民法院

案号:(2018)苏民申301号

裁判时间:2018年05月22日

裁判观点:

吴绍军与绿润公司签订的《协议书》及《商品房买卖合同》分别约定房屋应于2015年7月1日前、2015年5月31日前交付,但绿润公司未如期向吴绍军交付。经吴绍军发书面函催告,绿润公司仍未交付,且截止到本案一审开庭时涉案房屋未经验收合格,故吴绍军有权解除合同。本案中,《协议书》及《商品房买卖合同》未约定合同解除权行使的条件及期限,绿润公司亦未催告过吴绍军行使解除权,故2016年10月底之前解除权并未消灭,绿润公司关于吴绍军的解除权已消灭的主张没有事实和法律依据。

4、肖秀起、韩玉珍与韩忠福房屋买卖合同纠纷再审审查民事裁定书

审理法院:吉林省高级人民法院

案号:(2017)吉民申940号

裁判时间:2017年07月20日

裁判观点:

本案中,肖秀起、韩玉珍对应收的房款最后一次向韩忠福催要时间为2013年一、二月间,韩忠福到敦化市公证处办理现金提存的时间为2013年三月份,期间不超过3个月。韩忠福履行交付房款义务的时间并没有明显超出合理的履行期间(三个月),因此肖秀起、韩玉珍请求解除合同的主张不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项所规定的法定解除的情形。二审法院已综合考量本案的各种因素,认定双方签订的合同不符合法定解除的情形,并无不当。

5、周小洪、雷民商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理法院:四川省高级人民法院

案号:(2016)川民终707号

裁判时间:2016年10月21日

裁判观点:

双方《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》明确约定,本案房屋约定交付期限为2014年3月31日,并有30天宽展期,宽展期内不承担违约责任;对于本案合同解除,双方还明确约定解除权行使期限为30天。周小洪、雷民于2014年6月26日委托律师向立天唐人公司发出《律师函》进行催告,催告期三个月,按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,三个月届满后的9月25日起,周小洪、雷民有权解除双方合同。依照约定,周小洪、雷民应当在9月25日起30天内行使解除权,将解除合同的通知送达对方,但其未及时按法律规定和合同约定行使解除权。故周小洪、雷民在本案中因立天唐人公司延迟履行要求解除合同的理由不成立。

6、(2009)粤高法审监民提字第145号

审理法院:广东省高级人民法院

案号:(2009)粤高法审监民提字第145号

裁判时间:2010年05月11日

裁判观点:

本案吴李鹏因按揭贷款未成的原因而逾期支付购房款,鸿翔公司向吴李鹏催告后,应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定,给予吴李鹏三个月的合理期限,但鸿翔公司于2005年12月23日致函给吴李鹏,要求其支付购房款,而于同年12月28日便向深圳市罗湖区人民法院起诉请求解除合同,不符合上述司法解释的规定,因此,从公平合理原则出发,应给予吴李鹏一定的合理期限支付购房款,若吴李鹏在合理期限内付清购房款的,双方可继续履行合同,否则,逾期付清购房款的,则解除合同。原审依据《合同法》第九十三条的规定,判决解除吴李鹏与鸿翔公司签订的《房地产买卖合同(预售)》不当,应予撤销。

四、信荣说:解约权需及时行使,不行使而继续履行合同的视为放弃,失权后对方出现新的根本违约行为的,重新获得解约权。

1、法律不保护权利上的睡眠者,请及时行使权利。即便对方构成根本违约,守约方也应及时行使解约权,超过法律规定或者当事人约定行使期限,或经对方催告后在合理期限内不行使的,权利丧失(不再享有解约权),只能继续履行合同;

2、根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定,诉讼时效仅适用于债权请求权,而合同解除权系形成权,不适用诉讼时效制度,即:合同解除权的行使期限属《合同法》第95条规定的除斥期间,不发生中止、中断、延长的问题,属于不变期间(基于合同解除产生的债权请求权,受诉讼时效的约束);

3、有权解除合同的当事人继续履行合同或者接受对方履行的,视为放弃合同解除权,不能再行以此为由解除合同;

4、合同解除权行使期限届满或者解除权放弃后,对方当事人经催告仍然不履行合同,守约方可以根据依照合同约定或者法律规定重新获得合同解除权(如案例1);

5、二手房买卖催告和解约权不适用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅规范房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同,即新房买卖合同,不适用于二手房交易(案例见天津市高级人民法院2018年11月05日审结的(2018)津民申2566号“张武飞房屋买卖合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书”)。实践中二手房交易的催告合理期限、解约权行使期限并无法律规定,个案法官有一定的自由裁量权(笔者曾代理案件,催告对方半个月履行,对方不履行主张解除合同,法院认为不是合理期限判决委托人败诉,个案被告可参照以此抗辩);

6、术业有专攻,各类期限复杂,非专业领域,即便律师也不能全部了解(如笔者对劳动争议、知识产权相关期限就不了解),专业的人做专业的事,大宗交易,还请委托专业律师介入。

About信荣——一家成立于2007年,定位于全国范围内“房地产”争议解决,志在覆盖国内一线城市和主要二线城市、实现全国“房地产”纠纷一线(400-0755-618)解决的跨区域房地产法律服务提供商。2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网授予“中国房地产法律服务专业连锁品牌”,目前已在全国27省市设立地方团队。

信荣说:“信荣说,说房市”简称,信荣律师房市观点,不可不知。

解除权合理期限的认定标准又是什么

司法实践中,在没有法律规定或者当事人

未约定解除权行使期限

且相对方未进行催告的情形下

合同解除权的消灭如何判断?

解除权合理期限的认定标准又是什么?

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裁判规则

1.在一方未催告的情形下,解除权合理期限应本着诚实信用原则,结合当事人之间的关系、合同的性质、合同履行情况、交易习惯和目的等具体情况综合予以认定

——江苏万通建设集团有限公司诉袁新燕房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:

解除权作为形成权,依一方当事人的意思表示即可使民事法律关系产生、变更或消灭,从利益平衡、维护交易安全的角度,需要对其存续期间进行限制。未经催告,合同解除权亦应在合理期限内行使,否则势必影响当事人双方权利义务关系的确定。在一方未催告的情形下,解除权合理期限应本着诚实信用原则,结合当事人之间的关系、合同的性质、合同履行情况、交易习惯和目的等具体情况综合予以认定,超过合理期限,合同解除权归于消灭。

案号:(2018)苏0602民初5570号

审理法院:江苏省南通市崇川区人民法院

来源:《人民司法·案例》2019年第8期

2.商品房买卖合同以外的其他房屋买卖合同解除权的行使期限若当事人无约定的,应结合具体案情在合理期限内行使

——天津市滨海商贸大世界有限公司与天津市天益工贸有限公司、王锡锋财产权属纠纷案

案例要旨:

(1)根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款的规定,民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人提出诉讼请求并经人民法院作出生效判决后,又否认其据以提起诉讼请求的基本事实,并以此为由申请再审,违背诚实信用原则,人民法院不予支持。(2)最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条关于解除权行使期限的规定仅适用于该解释所称的商品房买卖合同纠纷案件。对于其他房屋买卖合同解除权的行使期限,法律没有规定或者当事人没有约定的,应当根据《中华人民共和国合同法》九十五条的规定,在合理期限内行使。何为“合理期限”,由人民法院结合具体案情予以认定。

案号:(2012)民再申字第310号

审理法院:最高人民法院

来源:《中华人民共和国最高人民法院公报》2013年第10期(总第204期)

3.守约方在享有约定合同解除权后没有在法定期限内行使,应视为自愿弃权

——唐某、赖某与谢某房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:

守约方在因对方违约享有约定合同解除权后没有在法定期限内行使,视为自愿弃权,不得再行主张约定解除权。

案号:(2014)广民初字第1628号

审理法院:江西省抚州市广昌县人民法院

来源:《人民司法·案例》2016年第26期

4.无催告情形下合同解除权的行使期限应该根据解除权人的意思表示和行为以及具体案件中解除权人享有解除权的合理期限来认定

——中建二局第四建筑工程有限公司与天津融汇律师事务所委托合同纠纷案

案例要旨:

双方当事人没有约定合同解除权的行使期限且相对人没有催告的情形下,解除权人的解除权于何时消灭,应根据解除权人的意思表示和行为以及具体案件中解除权人享有解除权的合理期限来认定其解除权是否消灭。解除权人在逾期近一倍的时间后才行使解除权的,可认定其解除权已超过“合理期限”而消灭。解除权人在解除权产生后继续接受对方服务的,应视为对继续履行合同的默认,其解除权也因此而消灭。

案号:(2015)津高民提字第20号

审理法院:天津市高级人民法院

来源:《人民法院案例选》2015年第4辑(总第94辑)

5.解除权人未行使合同解除权,要求对方继续履行房屋买卖合同的,解除权消灭

——罗婷月、杨成受房屋买卖合同纠纷案

案例要旨:

一方当事人未履行合同约定的主要义务,致使合同目的不能实现,对方当事人享有合同解除权。解除权人未行使合同解除权,要求对方继续履行房屋买卖合同的,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款的规定,解除权消灭。

案号:(2017)桂03民终1283号

审理法院:广西壮族自治区桂林市中级人民法院

来源:中国裁判文书网发布日期:2018-04-25

司法观点

1.无催告情形下合同解除权消灭的判断

在没有法律规定或者当事人未约定解除权行使期限,且相对方未进行催告之情形下,解除权的消灭应综合当事人的意思表示及其行为加以判断。无催告情形下解除权消灭之判断主要依据以下几个方面:

(1)解除权人通知相对方放弃解除权。

根据“权利可以放弃”法理,解除权人可以放弃行使解除权,这也意味着解除权的消灭,解除权人将承受合同价值变化的风险。根据《合同法》的规定,放弃的意思表示到达相对方时始生效,因此解除权人须以通知方式告知相对方,使相对方知悉通知内容。通知的方式既可以是口头形式,也可以是书面形式。

(2)解除权人要求或者接受相对方继续履行。

在不完全履行导致违约的情形下,享有解除权的一方当事人,可以选择解除合同或者继续履行合同。解除合同与继续履行是法律规定的两种性质相异的权利救济方式,两者不能同时主张,只能择其一而行使。这也是大陆法系与英美法系通行的观点(参见李显波、易纯洁:“无催告情形下合同解除权的消灭”,载《法学杂志》2010年第2期。)。解除权人在对方违约后,要求或者接受合同履行的,表明其默示放弃解除权。理由在于违约一方继续履行合同已表明其不愿解除合同,而解除权人在利益受损风险下没有选择结束合同,也表明其不愿放弃履行合同的价值。在这种情形下,如果允许解除权人依然享有解除权,对于相对人而言是极其不公平的。

(3)解除权人在对方未继续履行合同的合理期限内未作解除合同的意思表示。

前文已论述,在没有明确行使期限也未进行催告的情形下,解除权人行使解除权的合理期限原则上依合同的具体情况决定,可类推适用一年的除斥期间,但最长不得超过两年。在非解除权方消极履行合同义务时,解除权人应在合理期限内作出解除合同的意思表示,逾期将导致该项权利消灭。法律不保护权利沉睡者,权利人怠于行使权利的,将自行承担利益受损的风险。每个人都是自己利益的最佳判断者,在对方未继续履行主要债务时,解除权人至少已知道享有合同解除权,在合法权益受到侵害的情形下,不积极采取行动追偿损失,而是选择消极行使权利,法律对此已无保护的必要。

(摘自江必新、何东宁等:《最高人民法院指导性案例裁判规则理解与适用(合同卷1)》,中国法制出版社2012年版,第357-358页。)

2.解除权合理期限的认定标准

解除权行使合理期限的理解需要结合主客观双重标准,其科学合理的界定不仅直接影响到个案评判,还有助于我们深入理解该项制度中“解除权行使——解除权消灭”的互动关系。

(1)合理期限不适用诉讼时效制度。

根据法律规定,诉讼时效仅适用于债权请求权,不能适用于支配权和形成权,诉讼时效的完成意味着债务人可以对债权人的请求进行抗辩,但给付返还、违约责任的请求权并不消灭。非违约方提起的解除合同之诉属于形成之诉,解除权因合理期限经过而消灭。因此,解除权合理期限与相关给付请求权的诉讼时效是两条完全不同的规制路径,各自有其法律作用。合理期限本质上属于除斥期间,与法律明确规定的除斥期间相比,其虽具有一定的时间弹性,但不能因此否定其自身属性,只是在具体期限认定上,应灵活掌握而不必苛守法定的除斥期间,立法目的显然更利于保护对方当事人利益和交易秩序的稳定。

(2)合理期限不能类推适用《商品房解释》。

从《商品房解释》本身的适用范围来讲,其适用具有很强的针对性,只适用于商品房买卖合同纠纷,其他房屋买卖或其他类型合同纠纷均不适用。

虽类推适用可以弥补法律漏洞,但它毕竟属于超越了法律规定文义范围的造法,是基于类比推理从特殊到特殊的过程,需要法官在具体案件中深入分析。因此,为保证法律的权威性、确定性及预见性,应谨慎类推适用法律。《商品房解释》适用的商品房买卖合同纠纷中,一方为房地产开发商,另一方为消费者,两者地位、信息不对等。为防止权利滥用,立法在未催告的情形下,限定合同解除的期限为1年,具有特殊的价值考量,考虑了1年时间的科学合理性,在1年时间内权利人有足够的时间来权衡利弊,决定解除合同与否。而对于合理期限的认定,可以参照上述司法解释所蕴含的价值理念、时间节点,秉持的私法自治和公平合理之原则,但并非可一概类推适用为1年。

(3)合理期限的考量因素。

司法实践中,合理期限的认定应根据案件的情况、合同标的的性质、交易的习惯和目的等一系列具体情况来综合认定,而不可一概而论。对于合理的认定,可从如下几方面加以考虑:

(a)社会普遍认可的事理,即某种情形是否合理是社会生活约定俗成的,一般社会公众均认为是合理的,那么它就是合理的。

(b)交易习惯。在特定的交易当中,一般都会有该种交易所形成的特有的交易习惯,依此种交易习惯和目的形成的履行或行使期限,亦可以认为是合理期限。

(c)案件具体情况。在具体的案件中,需要根据每个案件具体的情况来分析判断,如由交通、通信等状况所决定的在途期间,标的物生产过程所需要的时间等。

(d)标的的性质价值。若合同的标的是易保管的货物,则其解除权行使的合理期限可以相对放宽延长;若合同标的是不易保管、易变质腐烂的水果或鲜活动物,则其解除权的行使期限不宜过长。

(e)双方当事人主体关系。平衡利益不仅局限于合同主体之间,还应包括合同个人与社会之间的利益衡平。例如地位不对等的垄断组织签订合同一般采用格式合同,为平衡双方利益,合理期限应适当缩短。再如,双方之间存在亲属、特殊关系等,双方基于高度的信赖,对于合同履行、合同解除的预期与一般主体并不相同,法官考量时应与一般的案件有所区分。

(摘自范继强:《无催告情形下合同解除权的消灭》,载《人民司法·案例》2019年第8期。)

法律依据

1.《中华人民共和国民法总则》

第七条

民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺。

第一百九十九条

法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间,除法律另有规定外,自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算,不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满,撤销权、解除权等权利消灭。

2.《中华人民共和国合同法》

第六十条

当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第九十三条

当事人协商一致,可以解除合同。

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

第九十四条

有下列情形之一的,当事人可以解除合同:

(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;

(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;

(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;

(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;

(五)法律规定的其他情形。

第九十五条

法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。

法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。

3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十五条

根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。

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民法锦囊:诉讼时效问题

一、最高院裁判要旨:

1.合同解除权系形成权,不适用诉讼时效制度;2.基于合同解除产生的债权请求权,受诉讼时效的约束。

二、案例索引:

最高人民法院(2015)民提字第209号

三、案例分析:(请仔细阅读)

首先,诉讼时效系对权利的限制,即不行使权利的状态经过一定期间,权利人对此权利的积极行使就受到限制。诉讼时效制度的目的在于督促权利人及时行使权利,避免有争议的法律关系处于长期不确定状态,影响经济秩序稳定和交易安全。

其次,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条的规定,我国诉讼时效的适用对象是债权请求权。合同法第九十五条规定:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭。”合同解除权系形成权,不适用诉讼时效制度。合同法第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”基于合同解除产生的债权请求权,受诉讼时效的约束。

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