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承租人享有哪些权利,承租人享有自由终止权

无忧找律师 作者:admin2020-05-30 21:40:04 合同终止 205人浏览

如果租赁房屋存在妨碍承租人使用租赁房屋的缺陷(包括材料和权利上的缺陷),或者承租人的利益受到重大影响,或者租赁房屋长期不能使用,或者租赁房屋受到损坏,致使合同目的无法实现,承租人可以解除合同。

《合同法》第231条规定:“如果租赁物由于不可归责于承租人的原因而部分或全部损坏或灭失,承租人可以要求减少租金或不支付租金;如果由于租赁物的部分或全部损坏或损失而无法实现合同的目的,承租人可以终止合同。”

第010301233条规定:“如果租赁物危及承租人的安全或健康,即使承租人在签订合同时知道租赁物质量不合格,承租人也可以随时终止合同。”

虽然《合同法》第233条仅限于货物的缺陷,而货物的缺陷仅限于“危及承租人的安全或健康”的程度。承租人可以仅因租赁房屋的瑕疵而要求解除合同,无论该房屋的瑕疵或权利的瑕疵,只要符合《合同法》第94条第 (4)项的规定。

承租人因租赁房屋存在瑕疵要求解除合同的,应当符合下列条件:

(1)承租人使用收入的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对承租人有特殊利益,即使障碍没有达到严重程度,也应允许承租人终止合同。

(2)出租人未在催交期限内进行维修。但是,如果修理是不可能的或可能的,但对承租人没有利益,合同可以在没有任何通知的情况下解除。《合同法》第233条规定,“可随时解除”一词但应注意的是,前提是租赁房屋的缺陷已经达到“危及承租人(包括与其共同生活的人)的安全或健康”的程度。

在这种情况下,即使承租人在订立合同时知道租赁物存在瑕疵,也不影响合同的终止。这一点不同于一般的合同解除规则,其立法理由是绝对保护人的生命和健康。该条的相反解释是,如果租赁房屋的缺陷并未造成“危及承租人的安全或健康”,且承租人在订立合同时已经知道该缺陷,则承租人不得主张终止合同。

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