为了少交税，签的购房合同有法律效力吗阴阳合同沦为潜规则，一纸合同中复杂的法律关系该信谁
?“阴阳合同”我们经常可以听说，其实，在娱乐圈、二手房买卖、建设工程施工、股权转让等领域早已成为“潜规则”，交易各方似乎已习以为常。
以购房合同为例，王先生看中一套总价180万的二手房，但是房子不满2年，总价和交易税费超出预算范围，王先生因此犹豫不决。中介李小姐暗示可以采取阴阳合同的方式，报低总成交价就能降低税费。王先生采取了李小姐的建议，报低了成交价。但由于80万成交价过低，房管局经过对该房屋的评估后，最后按照110万的标准让王先生交税。这样一来，税费多出2万元，王先生越想越生气，将李小姐告上了法庭。
阴阳合同违法，但不代表买卖合同无效。
签订阴阳合同为了逃税是违法的，以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的，但是，并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。因为双方的房屋买卖行为本身并不违法，双方达成的交易价格也不违法，违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中，买卖合同是基础，避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效，并不能直接导致整个买卖合同无效。因此，如果双方因阴阳合同为由发生纠纷，没有特殊情况和约定的话，以此为由是无法认定合同整体无效，或因此解除合同的。
近些年，双方实际履行房屋价款较高阴合同而向税务机关申报价款较低的阳合同这样的情况不在少数，由此产生的纠纷也随之增多，
那么，什么是合同，什么是阴阳合同呢？
合同，是指平等主体的自然人、法人、非法人组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。根据《合同法》第十二条规定，合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。
阴阳合同，是指合同当事人就同一法律关系订立两份以上内容不尽相同的合同，不同之处往往为标的，价款或报酬等。一份对外公示，以达到逃避国家监管、逃避税收等特殊目的，一份对内履行，通常为双方的真实意思表示。
阴阳合同由于就同一法律关系存在不尽相同的约定，法律风险和发生纠纷的可能性也相应增加。阴阳合同的效力如何认定，发生争议后，应该履行阴合同还是阳合同呢？
根据具体情况具体判断：
1、如果利用阴阳合同实施违法行为，或者以合法形式掩盖非法目的，或者恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，或者损害社会公共利益，则这些合同无效。
2、如果阴阳合同均符合法律规定，那么也只能认定其中一份合同为有效合同。发生争议时，应从以下方面予以考量：
（1）双方当事人的真实意思表示。当事人就同一法律关系只可能有一个确定的真实的意思表示。交易各方如果均承认阴合同为双方真实意思表示，则应当认定阴合同为有效的合同。如果双方对阴阳合同体现真实意思表示存在争议，则可以结合其他证据或者根据举证责任予以认定。
（2）合同签订的时间。对关于同一法律关系但时间上存在先后顺序的两份以上的合同，可认定后签订的合同是对先签订合同的变更，当事人应当履行后签订的合同。
（3）经过批准、登记才生效的合同。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照规定。阴阳合同发生争议后，如果合同经由相关部门批准、登记，则批准、登记的阳合同应认定为有效的合同。例如，建设工程施工合同中，以备案中中标合同作为结算工程款的依据。
回到文首的案例，在司法实践中，购房者以阴阳合同为由到法院起诉，要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效，购房者往往无法接受。实际上，从民事诉讼的角度讲，法院审理双方的房屋买卖纠纷，还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。
观点律师：北京衡宁律师事务所巩志芳
阴阳合同有时看似得利，然而风险与处罚同在，如果偷税数额较大、次数较多，则可能构成犯罪。不信不立、不诚不行，应以诚信为本，做诚信之人。
律视微言，听律师讲生活中的法律知识。
二手房交易中阴阳合同的三大法律问题
一、裁判观点
1.双方签订“阴阳合同”的，以较低房价的“阳合同”办理产权过户，导致国家税收利益受损，损害国家利益的，应认定该部分条款无效，其他条款仍有效，对买卖双方仍具有法律上的约束力。
法院观点：
法院生效判决认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方于2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》及于2011年2月24日签订的《协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律拘束力，双方均应诚信依约履行。虽然本案双方于2011年3月14日签订的《房地产买卖合同的补充协议》及于2011年10月8日的《存量房买卖合同》约定的房屋成交价仅为6100297.75元，但该《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》显然是双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双方2010年4月13日签订的《厂房买卖合同》有关“因应与政府有关单位需要而起草的任何合同，均以此合同为准”的约定，并结合双方签订《存量房买卖合同》后，原告将前述合同复印件载有合同条款的页面都打上叉号才交给被告等情形，显然可以认定前述6100297.75元并非双方的真实意思表示。双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述《房地产买卖合同的补充协议》及《存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格条款应为无效。
最后，关于原告主张的逾期付款利息问题，合同部分无效，不影响合同其他部分的效力的，其他部分仍然有效。虽然双方签订的《存量房买卖合同》约定的房屋买卖价格条款无效，但该合同中有关违约责任之约定仍然有效。因双方之前签订的协议对于逾期付款的违约责任均无约定，故前述违约责任之约定应认定为双方之补充约定，对双方具有法律拘束力。且按《存量房买卖合同》约定的“自违约行为发生之日起，违约方按成交价款每日万分之一向守约方支付违约金”标准计算，金额亦低于原告主张的按中国人民银行逾期贷款利率标准计算的数额。综此，被告应支付原告购房款4005875.87元并支付逾期利息（利息以8034538.5元为基数，按每日万分之一的标准，自2011年12月15日起计算至本判决确定的付款之日）。
案例索引：（2012）海民初字第2192号
二手房交易的买卖双方出于少交税款的目的签订阴阳合同，由于“阳合同”并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效。
法院观点：
本院认为，虽然被告八分公司非该房屋产权人，但其系得到该房屋的实际产权人的事前委托和事后认可，属于有权转让；又因原告亲自去现场看过该房屋，并同意购买和承诺购房款为72000元，称被告欺诈的理由不成立。原告与被告八分公司间订立的“转让协议书”是双方当事人的真实意思表示，且双方均实际履行了该协议，该房屋亦已过户至原告名下，故该协议应为合法有效。至于原告与第三人张婕订立的《上海市房地产买卖合同》，是为了履行原告与被告八分公司之间的转让协议，办理过户手续时订立的，双方为少缴税而将房价约定为55000元，在实际履行过程中也并非按该买卖合同的价格成交，这并非是双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同应为无效；作为出卖方的委托人即本案第三人倪金宝明确表示已收到被告八分公司给付的房款72000元，原告认为被告八分公司暗收差价并不存在。至于第三人张婕认为自己只知道房款为55000元，对72000元不知情，这是两个第三人之间的事情，与本案无关。
案例索引：（2007）崇民一（民）初字第612号
3.双方签订阴阳合同，该约定涉嫌规避国家税收，故其对房屋总价进行拆分的约定应属无效。但该约定的无效并不影响双方签署的房地产买卖合同其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的各方权利义务。
法院观点：
上海市浦东新区人民法院经审理认为，原、被告签订阴阳合同，该约定涉嫌规避国家税收，故原、被告对系争房屋转让总价进行拆分的约定应属无效。但该约定的无效并不影响双方签署的房地产买卖合同其他部分的效力，双方仍应按真实的交易价格履行买卖合同约定的各方权利义务。被告辩称因原告和中介恶意串通，故买卖合同应属无效的辩解意见，因被告未提供相应证据予以证明，法院不予采信。原、被告在买卖合同签订后，原告确已按真实的转让价格付清房款，双方业已办理完毕过户及房屋交接手续，现原告主张要求被告交付阁楼，法院认为，虽双方争议的阁楼在系争房屋产权证中未见表述，不计入独立的产权面积，但根据本案已查明的案件事实，其一，从阁楼的结构上看，系争房屋的阁楼四周墙壁封闭，有窗无门，在开发商交房时即在系争房屋屋顶设有开口，且仅能通过该开口进入阁楼，可见开发商交房时，从阁楼的结构上来看即便利于顶层业主的使用和管理。其二，从阁楼的实际使用情况看，系争房屋所在的小区有阁楼的楼栋，阁楼均由顶层业主使用，且阁楼上的水电设施与顶层业主的水电统一计量，不单独设表，可见阁楼的使用与顶层业主的房屋具有一定的附属性。其三，被告给原告出具的收款收据表明，原、被告对系争房屋的交付中包含有阁楼的交付使用义务均是明知的，被告称收款收据由原告私自篡改，但未提供相应的依据，法院不予采信。其四，原、被告争议的阁楼不计入小区共有部位建筑面积的分摊。其五，被告作为系争房屋的原产权人，其对阁楼的使用权利已随系争房屋转售给原告而丧失，其继续占有使用阁楼无合理依据。
案例索引：（2010）沪一中民二（民）终字第1956号
二、评析
阴阳合同是指合同当事人为了规避政府管理，寻求利益最大化，而对同一交易行为所签订的两份内容不相同的合同。早期多见于建设工程施工领域，后拓展至房屋买卖合同、劳务合同和股权转让等领域。
在二手房买卖合同中，“阳合同”，用于行政监管、税收缴纳、办理过户和抵押借贷等；“阴合同”，系双方真实意思表示，双方留存。在交易顺利进行下，双方决不提及这种“黑白合同”，一旦双方发生争议，就会诉至法院，要求解除合同或者确认合同无效，从而以最小代价达到撕毁合同的目的。
（一）税费问题
1.约定交易过程中产生的税费全部由买方承担
实践中的观点不同，一种观点认为，税收制度由国家规定，双方不得约定排除此种法律规定，当事人约定与国家规定不一致的，应为无效。另一种观点认为，双方对于税费的约定系当事人真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，对双方有效，而且在实际交税过程中，买方仍是以卖方名义缴纳相应税款，此种行为不损害国家利益，应为有效。笔者更赞成第一种观点，主要是从税收制度角度考虑，虽然第二种情况不损害国家利益，但是如果买方未如约履行，支持此种行为会为税收制度增添不合理负担。
2.新增税费分配
一般情况下，在交易过程中新增税款的承担，有约定从约定，无约定按照法律规定的主体承担。实践中，易导致争议的是双方约定卖方所得为净得款，买方负担全部税款。对于此种情况，笔者认为，双方先进行协商，协商不成的，应由相应主体承担税费，在签订合同时，双方已对未来做了预期规划，从而达成合意，把新增税费一味划给买方，有违公平原则。
（二）阴阳合同的效力认定问题
1．阴阳合同均无效
此种观点主要基于合同法第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，认为双方当事人为了规避政府管理，寻求利益最大化，符合上述情形，两份合同都应认定为无效。
2．阴合同无效，阳合同有效
此种观点将合同法第五十二条第二款的适用限定在阴合同上，认为阴合同属于第二款规定的情形，应为无效，而阳合同在主管部门备案，形式上具备生效要件，应认定为有效。
3．阴合同有效，阳合同部分无效
此种观点认为，阴合同属于私法自治范畴，系当事人真实意思表示，应为有效。阳合同中关于价款的规定系双方为逃避税费所约定，应为无效，其他条款依照合同法第五十六条的规定应为有效。
3.笔者观点
上述三种观点脱离具体情况，都有失偏颇，两份合同都应认定为部分有效。根据“后合同优先于先合同原则，原则上以后订立的合同为准，如一方有确凿证据证实后合同系双方为逃避税款或者骗取贷款等订立的，仍以前合同为准。”和”一方当事人以逃避税款为由想要解除或者确认合同全部无效的，不予支持。”，阴合同系当事人真实意思表示，对双方具有法律上的约束力，应为有效，阳合同中关于价款的规定，如果是为逃避税款等行为制定的，关于价款的约定应为无效。另，两份合同其他条款规定不一致的，宜以后合同约定的为准。
（三）偷逃税款的行为界定
实践中遇到此种情况，可以先去税务机关反应，由税务机关界定偷逃税款的行为，人民法院不应越权认定偷逃税款的行为。在税务机关界定偷逃税款的行为后，人民法院可以基于此种界定认定价格条款无效。实践中，法院多以该价格条款，涉嫌偷逃税款，损害国家利益，基于合同法第五十二条第二款的规定，认定价格条款无效。此处，可能存在一个缺漏，如果当事人尚未办理缴税手续或者税务机关未认定偷逃税款的行为，仅根据合同条款，不宜作为判决的依据。
买房用“阴阳合同”避税靠谱么
经过小崔和冰冰的事件，相信大家对“阴阳合同”这种特殊的合同的签订形式已经有所了解，但您可能不知道除了演艺圈，“阴阳合同”还存在于很多行业，今天就着重说说房产领域的“阴阳合同”。在工作中京云律师事务所律师经常会被问及买二手房签订“阴阳合同”避税是否靠谱的问题，今日将一些观点整理出来供大家参考，希望能够通过本文给您讲清楚什么是所谓的“阴阳合同”，还有这种合同为什么是不靠谱的。
阴阳合同是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，一份对内，一份对外，其中对外的一份并不是双方真实意思表示，而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示，可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为，在给当事人带来“利益”的同时，也蕴含着巨大的风险，可能会导致合同无效或部分无效等后果，使您的交易蒙上了一层阴影。
1、为了多贷款，把备案价格做高
在房产交易中，新房交易是与开发商之间进行，售价就是备案价，不存在阴阳合同的问题。但是在二手房交易市场上有的是为了从银行获得更高的贷款，把备案价格做的高于真实成交价格，有时是为了避税，把备案价格做的低于真实成交价格。
因此，在实际过程中很多采用阴阳合同。
比如，一套二手房，真正的成交价是300万，买家买的是首套房，首付比例30％，应付90万。可是如果买家没有那么多钱，买卖双方就通过假合同把备案成交价写成350万，这样就可以在银行贷款70％，就是245万。
有了这245万，首付价格是真实的成交价格300万减去从银行贷的245万，也就是只需要缴纳55万，这样就大大延缓了他的付款压力。如果55万还有压力，就可以把备案价写的再高一点。这是为了从银行多贷款，把备案价格做高了。
2、为了少交税，把备案价格做低
上述案例，实际成交价300万，买家首付不成问题。可对于卖家来说，原来买房的时候是100万，现在卖出300万，之间200万的差价要按20％缴纳个人所得税，也就是40万，太高了。
因此，需要做一个假合同，把成交价做成200万，就可以少交20万的税。在实际执行过程中，卖家需要交的税，通常也是转嫁到买家身上，所以呢，买家也会配合把价格做低。
不管备案合同是做低价格，还是做高价格，买卖双方为了规避收不到钱的风险，都会在合同之外签一个补充合同。一般内容是，家居买卖协议或装修补偿协议等。刚才的例子，真实成交价是300万，接下来——
如果为了多贷款，把备案价做成350万，买房者会担心卖房者真的卖350万。因此，就在补充协议里注明赠送价值50万的装修或者是家具。
如果为了避税，备案价做成200万，卖房者担心收不到另外的100万。因此，也会在补充协议中注明房子中的装修以及家具价格100万一并出售给买房者。
另外，还有一种情况，那就是：有些朋友说用“赠予”的方式把房子留给子女，以后孩子想卖的话，用“签阴阳合同”的方式，就可以避开个人所得税。其实，这种方法在二手房交易中经常使用。
即以赠与的方式获得的房子在卖出的时候，因为要按成交差价的20％缴纳个人所得税，为了避税，虽然卖掉收了钱，但在备案合同中体现的却是赠与。也就是没有收钱，而买卖双方，会再签订一个真实的买卖合同。
在合同的实际履行中，应当综合考虑合同双方的真实意思表示和履行的实际情况来确定双方的权利义务。二手房买卖双方所签订“阳合同”的行为不能与“阴合同”割裂开来，应当统一于房屋交易的合同主要目的之下，“阳合同”与“阴合同”关于产权变动的约定是一致的，成立且产生法律效力，对双方具有约束力，因此“阳合同”这一部分内容而言应当是有效的，“阳合同”的价格条款不是双方的真实意思表示，而是为了逃避税费而恶意串通，损害国家利益，应属无效，即“阳合同”价格条款内容无效，但不影响其余条款内容有效。
但是一般情况下，法院并不会因为买卖双方签订阴阳合同就直接认定合同全部无效，那么法院对这类情况一般是如何认定的呢？来看看法院在判决书中一般是如何认定：
原、被告签订的《房屋买卖合同》已经被《上海市房地产买卖合同》、《附属设施、设备及室内装饰转让协议》所替代。双方房屋买卖的成交价为300万元，为少缴税收，双方在《上海市房地产买卖合同》中约定转让价款为200万元，又以《附属设施、设备及室内装饰转让协议》的形式约定附属设施、设备及室内装饰转让价100万元，上述约定违反了相关规定，损害国家利益，故《上海市房地产买卖合同》中相关价款的约定无效。但上述条款无效并不影响其他条款的效力，双方应以房屋总价300万元履行各自的权利义务。
从道德角度出发“阴阳合同”有违诚实信用的交易原则，交易双方不应该签订这种合同。
从法律规定和实践经验来看，“阴阳合同”亦是不应该签，因为这种合同使获利双方都处于高风险的状态。对于卖方，如果房价下降，买方可以通过阴阳合同的诉讼要求解除交易，或者最后要求按照价格更低的阳合同来交易，卖方除非诉讼维权，否则只能自己承担损失。而对于买方，如果用来备案的阳合同价格低，银行有可能会降低你的房贷额度，适得其反。另外买房即便是取得了较高的贷款额，你将来将房子转手也可能要面临高额个税的风险。
除此之外签订“阴阳合同”逃避纳税还
可能会面临税法上的责任和刑法上的责任
，万望各位买房者三思。
如果您对自己的房产交易尚有困惑可以联系申云专业房产律师，律师会根据具体情况给您相应的建议，为您的房产交易保驾护。
文/孟律师就职于京云房产律师团擅长领域商品房买卖合同纠纷、商品房预售合同纠纷、二手房买卖合同纠纷
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