买房“套路多”，高评高贷的背后，能否顺利安家
作者：刘丹律师（文章来源于
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案情：王某通过中介公司购买李某名下位于成都市成华区的房产，双方签订了定金协议，王某于协议签订当日向李某支付了定金。后在签订正式房屋买卖合同前，王某与中介确认李某同意通过资金监管的方式购买房产，并用“高评高贷”的方式以方便王某获取高额的贷款。后由于签订合同时李某要求王某于当日支付购房首付款，并拒绝走“高评高贷”，双方因而未就房屋交易达成一致。王某以此为由提起诉讼，要求李某双倍返还定金。最终经法院调解，双方达成一致，由李某退还王某部分定金。
分析：1、什么是资金监管？为何要走资金监管？资金监管的弊端？
答:(1）资金监管即买方并不直接向卖方支付购房款，而是将房款存至银行让第三方进行监管，类似于我们在日常中使用的“支付宝”。资金监管的具体流程大致为：双方签订定金合同及正式买卖合同后，先进行房屋评估，后面签《银行贷款合同》，银行审贷通过后，双方到房管局指定的银行将首付款做资金监管，再向房管局递件，买方缴纳税费后，领取新不动产证书，此时监管资金自动划转至卖方账户，紧接着办理房屋抵押登记，最后等银行发放贷款，完成交易。
(2）买卖双方通过资金监管的账户，更有利于保障双方的权利。对于买方而言，其一，通过走资金监管的方式，能更好的防止卖方在收到购房款后，即不为其办理过户登记手续也不退还其购房款；其二，防止卖方在收到购房款后，因其本身的债务导致标的房屋被查封、拍卖的风险；其三，防止卖方“一房二卖”，钱房两失的风险。对于卖方而言，通过走资金监管的方式，能够防止卖方为买方办理过户手续后，而买方不支付购房款的风险。
(3）整个资金监管的流程较为繁琐，时间耗时较久，对于部分急买急卖的买方或卖方而言，资金监管反而成为其交易达成的障碍，此时，双方可以在合同中明确约定付款时间、过户时间、违约责任等方式来保障当对方违约时自身的合法权益。
相关依据：《成都市城乡房产管理局关于我市开展存量房交易资金监管服务工作的通知》（成房发【2016】149号）第十一条第一款的规定：“自有资金交易的，交易双方当事人应当按存量房买卖网签合同和资金监管协议约定，由买受人将资金监管协议约定的房款存入所选择的交易资金监管账户，在交易监管资金足额存入监管账户后，才能完成房屋转移登记程序。交易双方完成房屋转移登记后，监管银行按照监管协议的约定向卖方划转交易资金。”
2、什么是“高评高贷”？是否合法？
答:(1）“高评高贷”即房屋的评估价格高于房屋的实际交易价格。买方通过该方式进行交易能够贷得更高的贷款。一般实际中操作方式为：买卖双方签订两份买卖合同，其中一份房屋价款为评估价格，该合同用于买方向银行贷款；另一份房屋价款为实际交易价格，该合同系双方真实的意思表示。
(2）对于“高评高贷”是否合法，现未有相关法律明确界定，虽买卖双方有权就交易物的价值自行定价，但买方走“高评高贷”的目的是为了向银行贷得更高的贷款，存在诈骗的嫌疑，合同可能无效。
相关依据：《中华人民共和国刑法》第一百七十五条之一：“以欺骗手段取得银行或者其他金融机构贷款、票据承兑、信用证、保函等，给银行或者其他金融机构造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行或者其他金融机构造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。”
随着成都市经济、文化、旅游等各方面日趋向上的发展走向，已成为更多年轻人选择打拼、生活的城市，买房已列入众多人的目标或计划中，但因成都市已针对新房有了相应的限购政策，因此二手房成为不少人选择的购房途径，与此同时由此产生的各种法律问题接踵而至，如何顺利在成都“安家”、“落脚”，已成为必不可少的议题。
不要为了追求高评高贷而买垃圾房子，最后悔恨不已
利用高评高贷的方式
以低首付高杠杆的方式置业
就是所谓的一刀流
这个在十多年前经常见
但近年常见的一刀流大部份是伪一刀流
伪一刀流的特点是为了追求高评高贷而买垃圾
其升值潜力
流动性
持货成本
中间费用
皆不如一般置业
唯一的优势是低首付高杠杆
市场大升固然可以暴利
但温和上升已经是白做
横行或下跌会要命
由此可见
一刀流特别适合
首付不足的高收入人士
先胜而后求战的冷静投机者
也就是说一刀流只适合极少数人
但近年不少人把伪一刀流当作一刀流向韭菜推销
其实就是叫他们用高杠杆去赌博
赚了就是他们就指导有方
蚀了就是韭菜学艺未精
由于大部份韭菜比较愚味无知及贪婪
看到以前有人暴利
就忘记风险
幻想自己也可以用伪一刀流简单复制一刀流的成功案例
最后必定以韭菜们大面积家破人亡告终
而罪魁祸首
就是那些为了收出场费，返点和学费
而不惜出卖自己信众的人
?????????
今天分享一个老故事
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话说在民国22年夏天
小清和小明一起去买田
田契写的是小明的名字
为了买田
还用小明的名义向大元银号借了八百大洋
到了民国23年初
田价小升了一波
然而好景不常
在民国23年秋时
田价小跌了一波
二人的流动性亦开始出现问题
之后????
然而就在此时
小清和小明忽然起了纠纷
也不知道是借款借名代持共同投资
还是其他问题
二人对薄公堂
亦因此逾期拖欠了银号
此时勿然有一方失踪
（由于事件久远，难以查证谁失踪)
只好走公告流程
但开庭时双方又同时出现
由于双方的老状师做事拖泥带水
结果由县打到去省
打了足足近二年
幸好田价在这二年内又升了上去
最后银号终于将房子拍卖
不但能够优先取回本金
还收取了高额利息
小清和小明也终于认识到自己的不是
并且重归于好
大团圆结局
以上故事纯属虚构如有类同实属巧合
文章来源：鹏城D大
一间房子，能衍生出多少价值？买卖赚价差、增值利益、租金收益、合法节税、抵押贷款等，一间房子能创造的价值，远远超过想象，比任何投资工具都要赞！
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高评高贷，涉嫌犯罪吗
最近，笔者在代理诉讼案件过程中，碰到一桩涉及“高评高贷”的案件，原本牵涉金额不算多，但是案情非常复杂。我们在网络进行查找，发现百度找到相关结果约546000个，说明高评高贷的现象很多，除了参与方诚信存在问题之外，我们来简单探讨下，一个让参与方非常担心的问题，涉嫌诈骗犯罪吗？
案情概要
“高评高贷”的案情基本都类似，某客户有购房需求，但是资金不够，中介通常会告知，可以协助进行“高评高贷”，如“高评高贷”能顺利操作完，可能就不会产生纠纷，如哪一个环节出现问题，客户未能购买到房屋，则会产生纠纷。发生纠纷后，客户通常都会质疑该操作，情急之下，甚至报警，指责一方构成犯罪，要求退回相关款项。
处理结果
笔者检索无讼案例，输入关键词“高评高贷”，刑事案件共9件，案情基本都类似，都是被告人向客户虚假宣传可以代办高评高贷，实际上并没有办理相关手续，最终结果都是骗取到客户财物，将客户的财物用于个人使用及挥霍。
经验教训
1、虽然“高评高贷”的贷款行为通常不会构成刑事诈骗案件，但是极容易产生民事纠纷。做高房价对应要多交税，买方要多承担银行贷款利息费，这是很明显的问题，此外，对于卖方来说，做高房价需要其配合，并存会存在金额相矛盾的两套买卖合同，因此容易产生法律纠纷。虽然同样检索无讼案例，输入关键词“高评高贷”，民事案件共158件，以房屋买卖合同纠纷和居间合同纠纷为主，其他还有合同纠纷或借贷合同纠纷等，但是，相比刑事案件，数量大得多。从前述处理结果分析得出，“高评高贷”的情况下，只要实际上协助客户申请了贷款，不存在以非法占用为目的，诈骗他人财物的情况，一般不会构成刑事案件，但是容易发生民事纠纷。
2、“高评高贷”的参与方都可能为不诚信行为买单。比如，卖方配合协助“高评高贷”的情况下，后续卖方又不同意出卖房屋的，且告知银行存在“高评高贷”导致买方无法获得银行贷款，有法院认为，买方可以要求卖方双倍返还定金，但是对于买方提到的要求卖方支付其利息损失及按揭费等损失，没有支持，该法院认为按揭费损失不是买方贷款所必然产生的费用，属于买方自行扩大的损失。还有的法院在考虑违约责任时认为，违约金的功能系以补偿性为主、惩罚性为辅，旨在填补守约方因违约行为遭受的损失，因银行拒绝办理高评高贷未能继续履行涉案合同，综合考虑前述合同履行情况及买方违约的过错程度，依公平与诚信原则，降低调整合同约定违约金。
3、主流观点认为高评高贷”的约定无效，但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。虽有法院认为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，合同无效。房屋买卖合同中涉及高评高贷内容的条款系双方恶意串通，高评高贷，损害了第三人贷款银行的利益，应属无效合同和无效条款，多贷的款项应向银行返还。但是多数法院认为，房屋“高评高贷”手续的约定，意图调高涉案房屋评估价以获取银行更高额的贷款，属双方恶意串通损害贷款银行的利益，应当认定为无效约定。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，双方合同其余条款系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为有效，对双方均具有法律约束力，双方均应按照约定全面履行各自的义务。
法律及相关规定
《刑法》第二百六十六条【诈骗罪】规定：“诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。本法另有规定的，依照规定。”
《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
住房城乡建设部人民银行银监会《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房〔2017〕215号）规定：“一、严禁违规提供“首付贷”等购房融资。
(一)严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。房地产开发企业、房地产中介机构不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款，不得组织“众筹”购房。
(二)严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。互联网金融从业机构和小额贷款公司不得以线上、线下或其他任何形式为购房入提供首付融资或相关服务。
(三)严禁违规提供房地产场外配资。房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司不得为卖房人或购房人提供“过桥贷‘尾款贷‘赎楼贷”等场外配资金融产品。”
中国人民银行深圳市中心支行深圳银监局深圳市规划国土委《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》深人银发[2018]41号第二条规定：“商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。同时，各商业银行要据此做好相关业务流程和管理制度的配套调整。”
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