一楼院子归属纠纷为何频频发生做为业主该如何判别庭院归属问题
如何规避一楼院子的归属纠纷问题，做为消费者该如何分别判断，大致分为以下四个方面去讲解。
1.常见的关于一楼庭院的纠纷问题；
2.如何判断庭院归属问题；
3.关于开发商常见的销售手段有哪些；
4.做为消费者该如何保障自身的合法权益；
码字不易，有喜欢或者感兴趣，想要了解更多请关注，感谢。
我们先来看一组政府网站的投诉数据：
从上面投诉情况中可以看出，就目前来看关于一楼庭院投诉问题，还是时有发生且比较频繁，总的来说关于庭院投诉问题大体可分为以下3个方面：
对于一楼小院的归属，《
民法典
》（2021.1.1生效）没有明确的规定，对于一楼小院的归属应当区分以下三种不同的情况：
1、规划中明示属于个人所有的小院
《民法典》（2021.1.1生效）第二百七十四条规定建筑区划内的绿地，属于业主共有，但明示属于个人的除外。最高院于2008年发布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(征求意见稿)》第三条规定建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为《民法典》（2021.1.1生效）第二百七十四条所称“明示属于个人的”绿地。
虽然《民法典》（2021.1.1生效）中并未提及一楼小院的归属，但实务中大多都认为一楼小院实际就是窗前绿地。因此，如果《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台后，住宅小区的规划文件(如总平图)中明确规定归一楼业主所有的小院，房地产开发企业就有权将其与一楼的住宅同时进行处分包括销售或者赠与。
总结：如果住宅小区的规划文件（总平面图）中明确规定窗前绿地归一楼业主所有且合同中有明确表示属于个人“绿地”的，则一楼窗前绿地归一楼业主所有，且可改造成私有庭院
2、全体业主同意房地产开发企业出售或赠与的一楼小院
除上述规划文件明示归个人所有的一楼小院，一楼小院应当归全体业主共有，房地产开发企业对一楼小院进行处分必须经过全体业主的同意，否则，其处分行为就是无效的。哪么如何确认房地产开发企业处分小院已得到全体业主的同意呢?
房地产开发企业认为，在楼盘销售过程中对外宣传一楼赠送小院，是信息的对外公示，全体业主对此是知情的，业主同房地产开发企业签订房屋买卖合同，就说明已同意房地产开发企业对一楼小院的处分。
另一种观点认为，业主知情房地产开发企业的对外宣传，不能由此认定全体业主同意了房地产开发企业对一楼小院的处置权，只有在房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中明确约定一楼小院的归属或处分，才能视为全体业主同意。
大家讨论后认为大都倾向于第二种观点，因此，为避免以后可能出现的纠纷，房地产开发企业在与业主签订房屋买卖合同时应当对一楼小院的归属或处分做出明确的约定。
总结：如果住宅小区的规划文件（总平面图）中没有明确规定窗前绿地归一楼业主所有，但开发商在合同中或者补充协议中同全体业主签订的房屋买卖合同中明确约定一楼小院的归属或处分，可以认定一楼小院归一楼业主。
3、归全体业主所有的小院
如果规划条件中没有规定一楼小院属个人部分，房地产开发企业同全体业主签订的房屋买卖合同中也没有约定一楼小院的归属，那么一楼小院就属于全体业主共有，房地产开发企业进行的销售或者赠与都是无效的，是无权处分的行为。
总结：如果住宅小区的规划文件（总平面图）中没有明确规定窗前绿地归一楼业主所有，且开发商未在合同中或者补充协议中同全体业主签订的房屋买卖合同中明确约定一楼小院的归属或处分，则一楼小院归全体业主所有
根据第二大条我们可以明确判断出一个小区一楼小院到底是否属于一楼业主，在满足有报规有签订协议的条件下，开发商宣传买一楼赠送小院无可厚非，但如果没有规划也没有协议的情况下，对外宣传买一楼赠送小院，做为消费者就要注意分别了，且绝大多数纠纷案例都是这种情况；做为开发商常见的销售手段常见以下几个方面：
1.一楼庭院边界划分用绿篱，不做实体围挡;
2.合同中有约定关于庭院灯公共面积部分的说明；
3.销售时不明确表示一楼庭院归属问题，也无任何纸质签约资料，对二楼及以上客户宣传为公共面积，对一楼客户宣传可以利用，但不明确表示可以改造，并告知一楼业主需要遵守合同约定。
以上，大家都了解了么。
1、对于没有规划且没有合约定的情况，开发商还对外宣传一楼院子归属问题时，要求开发商提供纸质签约资料，在置业顾问销售时，涉及此类问题时及时取证，现场沙盘等公示资料及时取证；
2、对开发商违规操作问题及时投诉处理，要求对标落实，如不能落实要求退房或者其它合理诉求；
3、已购房的要求退房，未购房的慎重购买或者直接放弃。
有很多业主认为，在我已知情的情况下，我默认购买，买了后自己改造，这种方式不可取，因为
一楼庭院（阳光房等）私自改造属于违建，一般需要拆除不得改造，且部分地区政府已对违建建筑等行为有了约束即对违建建筑“冻结交易”
，具体可以看下以下案例。
总结：在遇到无规划报批无合同约定的情况时，开发商在销售宣传买一楼的庭院的情况时，果断放弃。
本文部分素材来源于网路，我们注重整理分享，版权归原作者所有。
买了一楼带小院的房子，太后悔……
买个一楼带小院的户型，有人住得诗情画意，逍遥自在。有人却遇到
高空抛物、蚊虫多、潮湿、采光不好
，甚至被
强制拆除
等一系列糟心的事，甚是心凉呀！
那到底一楼的小院哪些能买，哪些不能买，买了以后要怎样设计呢？今天我们就来科普一下！
有些开发商所承诺
买房送院子
可能并不存在
↓↓↓
买一楼房子的人，其实大多都是为
花园小院
买单的。所以一定要注意这个院子的
产权问题
1、如果院子
有产权
，房产证上的
户型图
里包含院子，这样的房子最好，你花钱买了就是你的。
2、如果院子
没有产权
，开发商承诺买一楼送院子，并主动帮你围起来，或根本没有围栏。这种院子大多属于全体业主的
绿化用地
，开发商违规出售。这种院子一定要在购房合同中
注明使用权
，否则后期可能被
强制拆除
小高层
（7-18层）一楼的院子，有些是有产权的。高层住宅一楼的院子，有产权的情况还比较少，所以建议
优先选择有产权的小高层
（遇到高空抛物的情况也少点）。
优先选择朝南的户型
↓↓↓
如果一楼小院被前面的高层遮挡，或
楼间距
很窄，小院采光差。更容易变得
阴暗潮湿，滋生蚊虫
所以在选购的时候，一定要避开那些
采光不好的户型
。尽量选择
前面没遮挡
小院朝南
的院落。
避开噪音地段
↓↓↓
一楼是整栋楼的必经之地，也最容易听到其他地方的噪音，所以，在选楼房的时候要考察一下周围的环境，一定要
避免小区地下车库的入口，
交通主干道
等环境，否则每天听着各种噪音，睡觉都成问题。
看是否有架空层
↓↓↓
如果一楼
有架空层
或者带
地下车库
，防潮措施做得会比较好，能在一定程度上避免潮湿，这种房型可以
放心购买
另外，最好看一下楼房的
总规划图
。看看是否挨着
化粪池、水泵房、变电房
等危险位置，挨着这种地方的小院建议慎重购买。
怎样设计才好看？
↓↓↓
一楼房子最明显的弊端，就是私密性和安全性都比较弱。
针对这一特点，最好在院子周边
加建护栏
，在护栏下种植一些
低矮灌木
（如密植玫瑰、绣线菊、女贞等）与
攀爬植物
（如爬山虎、三角梅、藤本月季、珊瑚藤、铁线莲、红木香等），也可以种些
作为天然的屏障。
此外，为防
高空抛物
和隐私外泄，建议在院子里
搭建花架
，打造出一个私密又浪漫的秘密花园。
而且要特别注意，最好
不要安装玻璃或不锈钢顶
，否则下雨时顶面滴滴答答响个不停，会遭到二楼投诉的，一旦遭到
多人投诉
，最终可能会被当成
违建拆除
地面可以采用石板、花岗岩、鹅卵石、青砖、户外瓷砖等铺
一条小路
，让你的小院更有意境。
户外灯具一般使用防水防潮的
地面草坪灯，墙面壁灯
，或廊架屋檐的
。这个灯光设计在最初建庭院的时候就要确定好，然后和室内一起布线。
花草树木在光的烘托下，呈现出不同的层次感，演绎出大自然的微妙。
查看更多相似文章
