农村宅基地房屋分割转让合法吗
如果他在本村有宅基地，或者卖出后，想再申请新的宅基地的，是不允许申请，根据法律规定农村的宅基地，应该是一户一宅，
根据农村宅基地管理办法
第六条农村村民建设住宅，应当依法取得
土地使用权
。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。
第十四条有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准:
(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;
(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;
(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;
(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;
(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;
(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;
(七)违法建房未依法处理结案的;
(八)其他不符合申请建房条件的。
每个地区规定不太一样，主要是规定转让后不能在申请新的宅基地，
如果有效是要按照法律规定履行合同的，违反法律规定被认定无效，是被撤销的。
2021年起，这4类房子不得出租，违者最高罚款50万
从古代诗词中吟诵的“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”到现代“居者有其屋”、“房住不炒”，住房问题一直是国民关注度颇高的话题。
南方都市报曾经做过一项调查，70后购买人生第一套房的平均时间是工作后6.39年，80后则是5.3年，90后最快只有3.43年。而在买房前的搬家次数则平均为4.56次。
这就意味着，在买房之前，租房才是年轻人的主流选择。有数据显示，目前我国租房人数已达到2亿，预计到2022年，我国租房人数将达到2.4亿。
随着租赁需求的不断增长，在实际的租房过程中，一些不符合规定的房子被推入市场，出现了黑中介、二手房东、虚假房源、哄抬租金、无故扣押金等扰乱市场秩序的行为。
为了治理租赁市场乱象，2020年9月，住建部发布了《住房租赁条例(征求意见稿)》（意见反馈截止日期为2020年10月8日），
这是我国住房租赁领域第一个条例性文件，预计通过后真正落地实施要到2021年。
意见稿中明确表示，有4类房子将不得出租。
根据《工程建设标准强制性条文》规定，房屋强制性标准主要包含以下6个方面：
以上要求不达标的房屋是不能出租的。
一般情况下，建成的房子基本符合上诉标准，否则不能通过验收。然而，一些房东为了使自己的房子能够租给更多人以及增加租金，会对房屋现有的结构进行一定程度的改造，比如加装灶台，或是在空旷的阳台上建一个厕所。这种自主改造后的房屋一般存在安全隐患。
这条新规，主要目的是杜绝“群租房”现象，比如一套三房户型，被“爆改”成七房、八房等等。
有关规定明确指出：
1、最小出租单位需保证有一间设有外墙窗户的卧室，暗室不允许出租；
2、隔断材料需为轻质不燃材料，隔断后需具备天然采光和自然通风条件；
3、12平方米以下的起居室不得隔断出租；
4、隔断后不能影响应急救援。
而像厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等非居住空间则被明令禁止出租用于居住。
《住房租赁条例(征求意见稿)》第二章第六条规定：
出租住房的室内装修应当符合国家有关标准，不得危及承租人的人身健康。
其实这项规定主要针对的就是“甲醛房”，甲醛超标是房屋装修最大的隐患，于人体健康有损，甚至危及生命。
一直以来甲醛房问题并没有明确的法律界定，导致出租房甲醛问题的官司纠纷不断。新规出台后，明令禁止不符合室内装修国家有关标准的住房出租，并设立了处罚标准，让甲醛房引发的纠纷有理可循、有法可依。
包括未取得房屋所有权证，被查封或者限制房地产权利的、共有房屋未取得共有人同意的、权属有争议的、属于违法建筑的，已抵押的、未经抵押权人同意的等等，这些房子也都是不能出租的。新规明确房屋租赁实行实名交易制度，当事人在租赁时，应当提供真实身份信息，并与房产证一致。
如果房东违反这些规定，出租不符合标准的房屋，不仅会被责令限期改正，情节严重者，
个人将被处1万元以上5万元以下的罚款，单位处10万元以上50万元以下的罚款。
相信随着条例的实施，租房市场将会越来越规范，未来我们的居住环境也会更好。
——THEEND——
租农民房受法律保护吗 违建房屋租赁合同的法律效力
很多人认为，房屋租赁合同案件，标的又小、法律有关系又简单。
如果你也是这样认为的话，我可以负责任的告诉你——你的想法是对的。
但是，也有一些例外。
因为至少在实践当中，也会碰到很多看起来很简单、实际上很复杂，而且标的也并不小的一些租赁纠纷。比如在深圳，据说我们深圳违建的房屋大概占一半以上，也就是说绝大部分的城中村的厂房、农民房都是违建，这些租赁纠纷不时会发生在我们身边，而且解决起来并不简单。
所以，我们首先要考虑的一个问题是——
说到违建租赁合同的效力问题，我们先说可能涉及无效的租赁房屋，分三种情形：
?1、没有报建手续；
?2、有报建但未竣工；
?3、已竣工但未办证。
这三种情形的房屋租赁合同效力如何？
首先，对于第三种情形——已竣工但未办证的房屋租赁合同，
一般都会认定有效。
有人可能会说，没有房屋所有权证就不能出租，但实际上江西高院、北京高院的一些指导意见中，甚至有明确的规定，因没有房屋所有权证以此为由主张房屋租赁合同无效的，法院不予支持。
【参考法规】
《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》（京高法发〔2013〕462号）第1条当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋
没有所有权
为由，要求确认房屋租赁合同
不予支持。
《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》
第三条当事人以租赁房屋
未取得房屋产权证书
为由要求确认房屋租赁合同
的，人民法院
不予支持
，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。
对于第二种情形——没有竣工验收，但是已经报建的这种租赁合同的有效性，争议可能会大一点。
因为有很多开发商把房子建好了做商铺，但是还没有竣工验收，这种情形下把商铺租给使用者，这种租赁合同的效力如何？
该问题有两种观点：
第一种观点认为是无效。
因为《建筑法》61条明确规定，“未经验收或未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，即合同违反了强制性规定自然无效。
这种观点看似有道理，但普遍认为这条规定是一种管理性的规定，而非效力性规定。
第二种观点认为有效。
可以看一个案例：
一家商贸公司与广州一个园区的开发商签租赁合同，租赁合同签订好之后，他们约定把商铺去做展厅，然后交付给了承租方。交铺之后，园区一直没有如期开业，没有按照口头承诺的日期开业，怎么办？
承租方就要求解除合同，他以房屋没有经过竣工验收与消防验收为由，主张合同无效，要求返还押金。
但法院认为，合同只有在违反效力性的强制性规定的时候才无效，而房屋未经过竣工验收与消防验收都不影响合同的效力，并非影响合同效力的法定条件，所以合同有效，法院驳回了承租方的请求?【案号：（2015）穗中法民五终字第6057号】。
第三种情形——没有报建的租赁合同是否有效？也可以看一个案例：
肇庆一家科技公司与出租方因租赁合同产生纠纷，双方签了租赁合同之后，当地城管部门下发了整改通知，认定涉案房屋是违建，要求限期拆除，拆除之后承租方自然就没办法继续使用了，于是承租方迫不得已搬离出租赁房屋。
涉案房屋被城管拆除，那么该租赁合同是否有效？
出租方认为合同有效且没有解除，于是起诉要求承租方支付搬迁之后几个月的租金，最后被法院驳回，理由是涉案房屋被行政部门认定为违建，因此合同无效，只要搬走就不存在占有【案号：（2019）粤1203民初1316号】。
是否没有规划报建手续的租赁合同一律无效？
情形。有这样一个案例：
承租方去规划国土部门查询承租房屋的报建手续，没有查到，也没有查询到房产证的信息，所以提出涉案房屋属于违建，主张租赁合同无效。
但是出租方提供了军队的证明，证明这个房子属于军产房，最后法院认为合同有效。
这与军产房买卖合同的效力通常被认定为无效不同，军产房的租赁合同仍然有效【案号：广州中院（2019）粤01民终6510号】。
该案例属于一个特殊情况——
【参考法规】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“最高院房屋租赁司法解释”），涉案房屋没有取得建设工程规划许可证，租赁合同无效。但是如果在法庭辩论之前取得，合同有效。
结合以上法律规定和相关案例，可以概括如下三个法则：
第一，
无建设工程规划许可证
（无论是否能办营业执照）的租赁合同——
无效。
第二，
有建设规划许可证
的租赁合同（无论是否办证，是否竣工，是否消防验收，即使在法庭辩论终结前取得）——
有效。
第三，
未竣工
房屋租赁合同虽有效，但可以赋予一定条件下的
解除权
有些案例中，房屋部分有证部分没证，这类租赁合同是否有效？
有三种观点：
?1．全部有效。
?2．全部无效。
?3．部分有效部分无效。
三种观点各有案例佐证。
01全部有效
第一种，认为合同有效的案例：
某商场出租给服装公司一间店铺，合同约定的面积有7000平米，但是有证的面积只有1900多平米，也就是房屋大部分都属于无证的，小部分是有证的，该合同效力如何？
法院的观点非常有意思，认为相关部门没有查实涉案物业存在超规划建设情形，故认定双方合同所涉房产已经取得房产证，有建设工程规划许可证，属于合法有效的合同。
在诉讼过程中，出租方声称房屋是有证的，并出具了房产证，而且还到规划部门去调取了规划许可证来证明，但是无论是房产证还是规划许可证，其中的面积都只有1900多平米，也就是大部分面积并没有权属证明。
但是法院认为，首先房屋有合法的权属证明，其次，行政部门
没有出具相关文件处理违建问题
，相关行政管理部门亦未能查实涉案租赁物业存在超规划建设情形，因此法院判决
合同有效
02全部无效
第二种，认为合同无效的案例：
出租方是个人，在城中村建了一栋农民房，租给一家移动通讯公司，涉案房屋也有规划许可证，办了绿本，但是规划只批了4层，出租方建到了6层，上面两层当然是超建了。他是把其中的第1层租给承租方，最后法院认为整个租赁合同是无效的。
法院认为批4层建6层，违反了法律的效力性强制性规定，属于无效合同。换句话说，法院认为房屋中有
部分的面积是违建
，他就认为
全部房屋都是违建
，这是第二种情形。
03部分有效部分无效
第三种情形，可能大家会觉得稍微公平合理一点，但也不一定就公平合理，那就是部分有效部分无效的案例——
有证的部分有效，没证的部分无效。
租赁双方租赁的是增城一栋7层物业，但是7层物业的房产证记载有1900平，加建部分有415平米，而且加建部分是在房产证上作了附记，即明确载明其中加建的415平未申请权属登记。
租赁几年之后，城管部门以加建部分房屋属于违建为由，要求限期拆除。对于合同效力的判定，一审和二审不完全一样。
一审认为合同全部无效，二审对该案进行了改判，二审的判决理由是这栋房屋的
违法建筑部分可以单独拆除
，拆除后有证部分依然还可以使用，所以根本就
不影响其合法使用
。如果判定全部无效，可能不公平，无法保护意思自治与交易安全、交易稳定，所以最后判决部分有效部分无效。
对于类似的案件，个人觉得可以从这几个角度去考虑：
1、规划部门函复能否办理。
当然要考虑诉讼过程，你站在哪一方。是否有可能让规划部门去作个函复，说明房屋是否有证，是否规划许可。
因为有些案例当中，规划部门可能会函复：房屋没有取得规划许可证，但是在具备条件的时候可以去配合去办理规划许可证。所以这是一种情况，法院会认为只要房屋能取得规划许可证，不是仅仅在辩论终结前取得，即使是之后能取得的，法院为鼓励交易安全，也会认为合同有效。
2、能否提供部分面积的规划许可证。
如果你站在希望合同有效的一方，最好能够把一些部分面积合法的证明文件提交上去，规划许可证或者房产证都可以，取得规划许可，而且又没有政府认定认为违建，都有可能被法官认定为有利证据。
3、是否适合分割租赁。
证明违建房屋是否能够分割租赁，以及分割是否会影响安全影响使用。比如租一个健身房，有证部分作为器材区，无证部分作为淋浴区和休息区，如若拆除违建部分，有证部分仍无法租赁使用，此时承租方可从不适合分割、合同全部无效角度去抗辩。
4、是否公平合理。
当然，如果违建房屋租赁合同无效的话，它的
法律后果有哪些？
面对这种违建厂房或者违建农民房的租赁纠纷，我们在
当中应该有什么应对的
？我们下回分解。
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