农村老房翻建，这五种情况不允许
农村老房翻建，这五种情况不允许！
在严格保护耕地的形势下，国家对农村村民建房管控越来越严格，按照土地管理法和城乡规划法的规定，农村村民建房需要取得宅基地批准书和乡村建设规划许可证，如果是拆掉旧房子建新房，相对来说，会简单一些。不过需注意的是，对于一些特殊情况，翻建老房一般是不允许的，这些情况建好了也可能被拆。
1、非本集体成员继承的房屋一般不能翻建
根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和国务院《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》的规定，宅基地是农民基于集体经济组织成员身份而享有的用于修建住宅的集体建设用地。根据相关司法解释，如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋及其宅基地；如果不符合申请条件的，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的，如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。
2、宅基地面积超过地方规定标准不能翻建
按照土地管理法的规定，宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市的规定，虽然每个地方的宅基地面积标准都不一样，但各地对于农村宅基地面积是有一定标准限制的，有些房子建于七八十年代，甚至更早，虽当时是合法的，但按现在的标准来看，很多房子可能就超过了面积标准，现在如果要重建的话，应按现在要求的面积标准，超过了就不能建。
3、改变土地用途的不能翻建
我国土地实行严格的用途管制制度，农村宅基地是保障农村村民家庭住房的建设用地，其主要功能是居住，不能改变其用途，比如建成厂房等经营场所那是不允许的。
4、房屋所有权存在争议的一般不能翻建
宅基地房屋纠纷在农村时有发生，如果老房子的权属不清晰，关联人之间有很大的争议，那么也是不可以进行翻建的。土地管理法第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
5、不符合规划的房屋不能翻建
根据我国法律规定，农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。有些地方因当地发展需要，土地规划可能发生了变化，如果不符合规划那也是不能翻建的。不过这种情况，可申请新宅基地来建房。另需注意的是，在很多农民看来，翻建自己的旧房子属于自己的权利，可以“任性”的翻建，想怎么建就怎么建，但事实并非如此。虽然目前对于农村房屋翻建，很多地方并没要求一定要重新办理用地手续，但为了安全起见，大家在翻建房屋前最好重新办理用地手续和乡地建设规划许可证，并按审批条件依法建房，不要少批多建等。
农村原址重建房屋“2个”注意，不注意这两点，房屋可能被强拆
根据国家政策规定，在2020年年底全国要基本完成宅基地确权工作，以后无证房屋在农村基本就不会存在了。现在，农村建房审批也是越来越严格，大家都知道，在新址建房要经过严格的审批。但对于拆旧建新，很多人就以为不要审批，其实拆旧建新也是要审批的。农村原址重建房屋有“2个”注意，不注意这两点，房屋可能被强拆！
一、拆旧建新要重新办理用地手续
根据《土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地且宅基地面积不得超过地方标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划。
虽然现在超占面积建房的情况越来越少。但在以前，很多家庭占用的宅基地都是比较大的，是大大超出宅基地面积标准的。而现在很多选择原址重建的农户，在建新房时，一般都会按照原面积来建，那新建的房屋肯定就是超过面积标准了，按现在的法律规定是不允许的。
另外，因发展需要，现在很多地区的土地规划也发生了很大的变化，村民以前建房所占的宅基地可能已有新的用途规划了，不再适合建房了。
为了避免原址重建房屋产生超面积标准、不符合土地规划等问题，所以，现在很多地区都规定，原址重建房屋也要重新办理用地手续，而且要遵循“建新拆旧”规则。
二、农村建房，建新一定要拆旧
现在在农村建房的，很多都是在原址重新建房或新选址再次建房，这两种情况都是有旧房的。有朋友问，建新一定要拆旧吗？
前面我们也说过了，我国实行“一户一宅”制度，每户只能拥有一处宅基地且宅基地面积不得超过省、市、自治区规定的标准，所以按规定，建新确实是要拆旧的。
像湖南就规定，原址重建的，除保留施工期间必须的生活用房外，应先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应在新房建成3个月内拆除。异地新建的，原则上在新房建成6个月内拆除全部旧房。村民应与乡镇人民政府签订协议，承诺在规定时间内自行拆除旧房。逾期不拆除的，由乡镇人民政府依法组织拆除。
三、农村建房，拆旧建新的审批程序是怎样的？
很多朋友问，农村建房，拆旧建新的审批程序是怎样的？从实践来看，原址重建的审批程序跟异地新建的审批程序是差不多的。根据《土地管理法》、《关于规范农村宅基地审批管理的通知》等文件的的规定，农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准。具体审查程序为：
村民向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请->村民小组会议讨论并将拟用地位置等情况进行公示->公示无异议或异议不成立的，交村集体经济组织或村民委员会审查->审查通过的，由村级组织签署意见，报送乡镇政府审核。
特别提醒：
部分朋友特别心急，会边走用地审批边开始建房，其实这也是不允许的，为了避免损失，最好不要这样做。
村外建了新房，旧房就被强拆了……
修建于上世纪60年代、一直居住至今的老宅，被电话告知系危房，限期三日内必须拆除。房屋被强制拆除后，被拆迁人起诉到法院。
拆迁方称，拆房子有依据，相关通知文件指出：大力实施“危改”，保障住房安全。拆迁方还称被拆迁人村外有了新房，旧的应该拆掉。但法院最终依法作出了判决。今天京平律师跟大家一起解读这起案件。
阳先生为贵州省某县村民，在当地拥有一处宅基地房屋，该房屋修建于上世纪60年代，一直居住至今，房屋总面积为204平方米，猪舍37.8平方米。
2019年4月22日，拆迁方通过电话告知阳先生，他们的房屋系危房，限期三日内必须拆除，否则将强制拆除。2019年5月26日中午，拆迁方在未经法定程序且未经同意的情形下对阳先生的房屋进行强制拆除。
阳先生起诉称，房屋是在其合法拥有的宅基地上建设的，且已经连续居住了几十年，甚至在被强制拆除前，房屋内仍然有人居住，房屋内的附属设施及其生活相关物品齐全，并不属于危房。
一审法院认为，《贵州省人民政府办公厅关于印发贵州省农村危房改造和住房保障三年行动计划（2017—2019年）的通知》中明确规定：坚持农民群众的主体地位，充分尊重群众意愿，调动其建设美好家园的积极性、主动性和责任感。同时，在该通知中还明确的防止建新不拆旧、建新仍住旧等现象，应该是指原有旧房系一级危房，需整体拆除重建，在重新修建新房后不能出现旧房不拆现象。
一审法院认为，拆迁方简单以阳先生在本村组外有“新”房为由，未经任何程序即将其房屋强制拆除，该拆除行为未能保障被被拆迁人的合法权益，判决：拆迁方拆除阳先生房屋的行为违法。
拆迁方不服一审法院作出的判决提起上诉称，拆除案涉房屋的依据是《贵州省人民政府办公厅关于扎实推进农村老旧住房透风漏雨专项整治的通知》等文件的相关规定，案涉房屋多处已经垮塌或无顶，墙体严重受损，且阳先生自2013年于某镇新建房后，案涉房屋一直无人居住，已构成“通知”中应当拆除的长期无人居住的C级危房。
二审法院认为，拆迁方在组织强制拆除案涉房屋前，对房屋是否属于危房及危房等级未经鉴定程序。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，应予维持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项规定，判决：驳回上诉，维持原判。
对此案，京平律师认为，《贵州省人民政府办公厅关于印发贵州省农村危房改造和住房保障三年行动计划（2017—2019年）的通知》明确规定：在依据农村危房评定标准科学评定危房等级基础上，分类组织实施，确保质量安全。“贵州省农村危房改造标准”中明确：承重结构中危险构件的百分率大于30%，评定为一级，属整体危险的，才需要拆除重新建设农房。
“拆迁方未作出房屋评定等级，直接对案涉房屋实施强制拆除，损害了被拆迁人的合法权益，程序违法。法院判决确认拆迁方强制拆除案涉房屋的行政行为违法并无不当。”该律师表示。
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