租房遇到拆迁怎么办

作者：北京京坤律师事务所

在房价高企的今天，租房是一件司空见惯的事情。对于广大的出租人和承租人，如果在租房的时候遇到房屋拆迁，应如何保障自己的合法权益呢？

租赁合同中是否提前约定

租赁房屋时，承租人与出租人会签订房屋租赁合同

有的房屋租赁合同里面明确约定房屋如果被征收，那么租赁合同终止，出租人返还剩余的租金，承租人腾退房屋，出租人不承担其他的义务和补偿。在这种情况下因为有合同约定，虽然对承租方来说风险较大，但应遵照双方当事人一致达成的协议处理。

更多的情况下是出租双方并未在租赁合同中约定征收事项。此时因出租的房屋被依法征收，显然租赁合同无法继续，那么哪些权益属于出租人，哪些权益属于承租人？

征收补偿属于出租人

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对房屋所有权人给予公平补偿”。

第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿”。

该条例已对因房屋拆迁造成的搬迁费、停产停业损失、室内装饰费等补偿费用的归属作出规定，为所有权人，即被征收人将房屋出租后因房屋征收产生的前述补偿费用原则上应归属于所有权人，但所有权人与承租人另有约定的除外。

积极搬迁奖励费属于出租人

关于积极搬迁奖励费。该费用是政府在征收过程中规定的政策，是支付给产权人的费用，属于定型化的补偿费用。

租赁合同解除后，承租人即应当在合理期限内将房屋返还给出租人，及时搬迁是承租人的义务。该费用并非因承租人积极搬迁而产生，因此应属于出租人所有。

出租人应适当赔偿承租人相应损失

租赁房屋因政府征收而在租赁合同期内提前解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，承租人有权要求出租人赔偿因提前解除合同而造成的经济损失。

对于承租人因租赁房屋被政府征收而提前解除租赁合同所造成的损失，假如双方在租赁合同中并未约定，而承租人的损失又客观存在。应结合租赁合同的履行情况、剩余租赁期限以及被征收房屋拆迁补偿方案中的停产停业损失补偿金额等因素，酌定给予承租人适当补偿。