土地评估的方法有哪些？长沙土地评估公司有哪些

土地估价有多少种方法？地价评估的基本方法包括市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法。另外，在地价评估中也常用路线价法。那么这些具体内容是什么呢？让我们用无忧找律师(一)市场比较法来看一下

市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上常用的基本估价方法。市场比较法根据市场替代原则，将待评估土地与近期市场上替代交易的同类土地进行比较，并对同类土地的交易价格进行适当修正，从而估算出待评估土地的客观合理价格。市场比较法的理论基础是替代经济原则。根据经济学理论，在同一个市场中，效用相同的商品应该有相同的市场价格，即应该有完全的替代关系。在同一个市场中，两种以上具有替代关系的商品会因为相互竞争而使价格相互约束并趋于一致。市场比较法是通过修正具有替代关系的同类土地的交易价格，得到待估宗地的价格。

(二)收益还原法

收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法。是以一定的土地恢复利率，通过恢复待估土地未来正常的年净收益，以估价的方式估计土地价格的一种方法。因为土地是可持续的，人们可以期待外国的土地收入。未来几年连续取得的土地净收入，按一定的还原利率折现为现值时，表示为地价。理论上，所有具有可持续性的物业都是可以出售的，也就是说，都是有市场价格的。而这个市场价就是房产的现值，等于其未来净收入的贴现值。它的简单含义是，投资一块土地的净收入与投资存入银行获得的年利息价值相等。这是收益还原法的基本原理。

因为土地收益是不同生产要素组合的结果，土地只是其中之一，包括人力、资本、管理、科技等。土地净收入是从土地收入中扣除非土地收入的贡献或其应得的报酬后的余额。这种土地净收入是吃土地带来的，应该归土地所有者所有，所以是地租。

收益还原法是以土地净收益的确定为基础的，所以只适用于从收益中对土地和建筑物或房地产进行估价。

基本公式：

土地收入是不确定的

五、土地收益价格

a-土地净收入(租金)

r-土地还原利率

(三)成本逼近法

成本逼近法是以土地开发的客观成本之和，加上一定的利润、利息、应交税费和土地增值收益确定土地价格的方法。成本逼近法从投资成本的角度考察土地的价值，但不能完全反映土地的真实价值。因为一块土地的价值主要取决于土地在未来使用中产生的收入，而不是土地的投资和改造成本。成本逼近法一般用于评估既无收益也无比较例的新开发土地、工业用地、公共建筑、公益用地的价格，选择这种方法时要慎重。

基本公式：

地价=征地费、土地开发费、税收利润、土地增值收益=土地成本价、土地增值收益

(4)剩余法

剩余法，又称假设开发法，是在估计房地产开发后正常交易价格的基础上，扣除估计的正常开发成本及相关专业费用、利息、利润和税费，用价格差额估价的方法估计土地价格的方法。土地投资以获取报酬为目的，潜在报酬决定土地价格。盈余法的理论基础与收益还原法基本相同，是对未来盈余收益的计算。收益还原法是从土地收益成本中扣除地租或土地净收入，而剩余法是直接从资本化价格中扣除非土地因素的贡献。

剩余法主要用于有开发价值的土地估价，一般由以下几种类型组成： (1)代开发土地估价； (2)待拆改开发房地产估价； (三)只能直接使用的土地或者房地产的估价； (4)对现有新旧房地产地价单独评估，即从房地产价格中扣除房价，其余为地价。

基本公式：

五、待估土地价格

a-开发总价值或开发后的房地产总价值；

b-整个开发项目的开发成本；

开发中的合理利润

对于房地产开发项目，具体公式为：

地价=房屋总售价-建筑成本-专业成本-利息-销售成本-税金-开发商利润

(五)基准地价系数修正方法

基准地价系数修正法是通过分析待估土地地价的影响因素，对各镇公布的同级别同用途基准地价进行修正，估算待估土地客观价格的方法。由于基准地价是地区平均价格，为了评估该地区某地块的价格，必须根据该地块的地区和个人情况修改地区平均价格，才能获得该地块的价格。

地价是购买权获得土地预期收益所支付的价格，即地租资本化。地价的高低取决于可以获得的预期土地收益。因此，在评估划拨土地使用权价格时，首先要明确划拨土地的相应权利，充分考虑土地使用权出让和划拨土地使用权的权利差异对土地价格的影响。

划拨土地使用权可以依法抵押、转让和出租，但与土地使用权转让相比，国家对划拨土地进入二级和三级市场有更严格的限制，禁止将划拨土地用于经营活动。主要原因是划拨土地使用权是无偿取得的，国家权益没有透露。划拨土地使用权价格加上出让金的，应当等于出让土地使用权价格。在此理论基础上，可采用以下方法计算划拨土地使用权的价格：

成本法。用成本法计算地价时，地价是土地成本价与土地增值收益之和。其中，土地增值收益来源于“增值租金”，应归土地所有者即国家所有，相当于租赁部分。土地成本价是土地使用者取得土地使用权时支付的平均成本。因此，划拨土地使用权的价格应为土地成本价，包括征地费、土地开发费、相关税费、利息和利润。

收益还原法。收益还原法是以估计未来每年土地的预期净收益为基础，以一定的还原率转化为评估期内的日总收益的方法。目前《土地估价规程》已经明确了如何计算土地净收入和地价，但是对于划拨土地净收入的计算方法没有明确的定义。因此，可以通过调查与待估宗地属于同一区域的国有企业土地租赁的租金水平来间接计算。国有土地租赁的租金水平由土地租赁水平决定，是国家权益在土地出让中的体现

市场比较法。可以预见，随着企业对划拨土地权益意识的增强，划拨土地抵押、转让等行为也在增多，划拨土地交易的例子也将逐年增多。通过对划拨土地交易案例的交易情况、日期、区域和个别因素进行修正，可以得到待评估的划拨土地使用权价格。

从土地使用权出让价格中扣除出让金间接计算。目前很多地方一般都是按评估地价的一定比例收取土地出让金，出让金的比例是相对固定的。由公式：出让土地使用权价格=出让土地使用权价格，可以得出出让土地使用权价格=出让土地使用权价格(1-出让比例)。