东莞土地出让合同纠纷预防方案

1.依法签订合同，保证合同的有效性

土地使用权出让合同的出让方为特殊主体，出让方必须由政府土地管理部门持有。按说，在高度重视依法行政的今天，作为政府的职能部门，其法律意识和法律水平应该高于作为一般主体的企业和个人，似乎不可能签订无效的土地使用权出让合同。但在现实中，无效的土地使用权出让合同并不少见。无效的出让合同不仅使当事人的真实意思表示无法实现，而且往往造成国家土地资源的闲置和浪费。

第一，保证合同主体资格合法。

对于土地使用权出让合同的受让人，法律上没有明确的限制。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三条：“中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定外，可以依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用和管理。”《土地管理法》第九条还规定，国有土地可以依法确定给单位或者个人使用。从这些规定可以看出，土地使用权受让人是一个一般主体，任何具有民事权利能力和民事行为能力的公民、法人或者其他组织都可以为特定的房地产开发建设项目转让土地使用权，房地产的开发建设需要法定资格(《城市房地产开发经营管理条例》第二条、第五条等。).所以可以说，没有开发经营资质的公民个人和非房地产开发企业，是无法通过土地出让获得土地使用权的，即土地使用权出让合同的受让方只能是具有房地产开发资质的房地产企业。至于受让方的主体资格，在土地使用权转让过程中一般没有问题。对于这一点，政府土地管理部门作为土地使用权的出让方，一般都会严格审查。至于房地产开发企业的虚假注册和欺诈资质，则是另一个问题。至少在形式审查上，受让方的主体资格应该没有问题。

但是，恰恰是转让方自身的主体资格，有义务对受让方的主体资格进行审查，才经常出问题。根据法律规定，只有市、县人民政府土地管理部门可以行使土地使用权出让权，即可以成为出让方的主体。但在实践中，除了前述的以外，土地使用权出让合同是以各开发区、园区管委会等政府设立的“重点工程指挥部”、“新区开发指挥部”、“旧城改造办公室”等临时机构的名义签订的。应该说这是一种严重的越权违法行为。根据《司法解释》第2条，自2005年8月1日起，所有此类主体资格非法的土地使用权出让合同均视为无效。因此，对转让合同主体资格的审查应防止行政权力的滥用。出于对政府公信力的信任，无论是哪一级人民政府还是行政机关，作为公众，一般都不会对土地使用权转让提出任何异议。但是，一旦发生土地使用权出让合同履行纠纷，对合同当事人主体资格的审查是第一步。如果土地使用权出让合同因主体资格被侵犯而被确认无效，除了国家利益和当事人经济利益的损失外，政府的权威性和公信力也会受到负面影响。