最高额抵押超出抵押物价值,合理把握最高额抵押担保合同

房地产开发是一个资本密集型行业。

一个房地产项目的投资从几千万元到几亿元到几十亿元不等。如今，投资达到数十亿甚至数十亿元的超大型项目在房地产行业蓬勃发展并不罕见。除了良好的地理位置、良好的质量和良好的推广手段之外，房地产项目成功运营的一个非常重要的因素就是充分的资本投资。想象一下，如果没有足够的投资来建造一所房子，不管项目的位置和质量有多好，月亮在水中，花在镜子里。不管销售代理机构有多强大，面对图纸上的房子，一个聪明的女人没有米饭是很难做饭的。因此，资金是房地产项目的基础，是房地产企业的生存之本。

一般来说，房地产项目的资金主要有三种来源，即自有资金、银行贷款和预售资金的再投资。自有资金是开发公司投资项目的启动资金，即项目规划、建设规划审批、土地出让合同签订、土地三通一平的投资。自有资金一般占总投资的25%-30%。开发公司在投入自有资金开展上述工作后，一般可以取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地使用许可证和施工许可证，一般称为四证。取得四个证书后，开发项目符合中国人民银行规定的申请房地产开发贷款的条件，开发公司可以向银行申请贷款，获得开发项目的第二个资金来源。

上述两种来源的资金投入后，房地产项目符合预售条件。开发公司向国土房管局申请预售许可证，并将销售资金再投资于项目开发，直至项目竣工验收交付。

在房地产项目的三大资金来源中，最难申请银行贷款，这是房地产项目融资的关键。现阶段，开发公司自有资金即将告罄，房地产项目进度未达到国土房管局要求的销售条件，无法开业销售，销售回款不能计入项目投资。此时，项目投资风险相对较高，银行对开发贷款非常谨慎，要求开发公司提供充足的贷款担保。在实践中，有几种方式来保证开发贷款：

1.连带责任担保，即其他公司为开发公司的贷款提供连带责任担保。这种方法简单方便，借款开发公司的直接成本最低。然而，每家公司都非常注重避免连带责任担保的潜在风险，避免公司的或有负债，尤其是财务状况和担保资格良好的公司，绝不会轻易担保。因此，很难找到合适的公司为开发贷款提供连带责任担保。

二、担保公司提供担保，即请专业担保公司为开发贷款提供担保。这种担保风险由专业公司承担，符合现代经济社会专业化分工的趋势。但是，这种方法存在以下不足： (1)担保公司收取担保金额的2%-3.5%，增加了开发公司的借款成本； (2)担保公司要求开发公司提供相应的反担保，反担保措施难以实施； (3)银行应调查担保公司的财务状况，特别是担保公司担保的其他债务，这些债务周期长，容易延误开发公司贷款融资的时机。因此，虽然担保公司提供担保是一种发展趋势，但由于担保公司数量少、起步晚，具体做法还不够成熟。

三。项目抵押担保，即将开发中的房地产项目抵押给银行，为开发贷款提供担保。这种方法不涉及第三方，银行可以接受，开发公司也很容易处理。相应费用主要是抵押贷款项目的评估费和保险费，相对较低。但是，开发公司必须提前与银行协商逐步解除抵押的时间和步骤，以免因项目抵押而影响项目销售，也不会因产权问题而危及房屋所有人的利益。例如，该开发公司有一个建筑面积为10万平方米的房地产项目，该项目已获得四个证书，并刚刚开始施工。该项目土地出让金为5000万元，开发公司只支付了2000万元，并取得了临时土地使用证。开发公司想以该项目作为抵押向银行借款1亿元，银行同意了。由于开发公司的土地使用证是临时证，不能在房屋委员会办理抵押登记，银行分两个阶段发放贷款。首期贷款3000万元，专项用于支付项目土地出让金和办理正式土地使用证。项目正式土地使用证在国土房管局登记抵押后，银行发放了剩余的7000万元贷款，贷款和抵押工作全部完成。

当项目建设进度达到销售要求时，开发公司将偿还银行100万元，占贷款总额的1%，银行将取消项目总面积1%的抵押，即1000平方米；开发公司销售1000平方米的房地产，假设售价为6000元/平方米，总销售收入为600万元。开发公司以300万元销售额的一半偿还银行贷款，银行取消3%的抵押，即3000平方米的房地产，待开发公司出售后偿还银行贷款。以此类推，当33000平方米的按揭面积释放并实现销售时，贷款可以用销售回款还清，整个项目的按揭可以取消。在上述还款发放阶段，开发公司用销售款的50%偿还贷款，销售款的另50%用于项目投资。当开发公司还清所有的银行贷款后，所有的项目都将被释放，所有未来的销售资金都可以用于项目投资。以上述抵押担保的形式，开发公司可以根据自身资金和销售需要逐步偿还贷款。取消抵押贷款的面积和偿还贷款的金额是根据目前的情况确定的，开发公司有充分的主动权。

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