集体土地房屋拆迁常见的法律问题

核心内容：集体土地房屋拆迁是城市化进程中不可避免的问题。随之而来的拆迁纠纷和拆迁法律法规的完善也是我们必须解决的问题。下面，无忧找律师地产边肖为您详细介绍相关法律知识。

通过对与集体土地房屋拆迁密切相关的安置补偿、公共利益、房屋评估等问题的分析，提出了解决问题的相应对策和制定系统的集体土地房屋拆迁法律的要求。有望对我国集体土地房屋拆迁有所裨益。

一、制定和完善集体土地房屋拆迁问题的必要性和迫切性

在中国，土地所有权的性质包括国有土地和集体土地。因此，拆迁分为两种类型，即国有土地上的城市房屋拆迁和集体土地上的房屋拆迁。对于国有土地上的城市房屋拆迁，我国已经有了比较完善的法律法规和系统的操作程序。然而，关于集体土地上房屋拆迁，国家并没有相关的法律、法规和系统的理论。我国国情是城市土地面积远小于郊区和农村集体土地面积。在这样的形势下，随着我国城市化进程的加快，特别是中心城市周边地区和经济开发区的建设，被征用的集体土地逐年增加，势必导致集体土地房屋拆迁纠纷大量增加。集体土地房屋拆迁法规的滞后是导致集体土地房屋拆迁纠纷的重要原因。因此，制定和完善集体土地房屋拆迁法律十分必要。

衣、食、住、行是人类生存的基本要素。住房是农民生活的基础。国家层面法律缺失、房屋评估不规范、房屋补偿标准随意性、公共利益任意扩张、野蛮拆迁等。都严重侵犯了农民的合法权益，激化了社会矛盾，影响了社会稳定。因此，制定和完善集体土地房屋拆迁法迫在眉睫。

　二、我国现行集体土地房屋拆迁中存在的主要问题

　1、全国没有统一的国家层面的法律法规，各地方的规定与我国基本法律矛盾。

目前，没有调整集体土地房屋拆迁的专门法律。《土地管理法》第四十七条第二款、第三款规定了土地征收的土地补偿费和安置补助费，但不是集体土地拆迁的补偿标准。在当前的集体土地房屋拆迁中，主要适用地方法律、政府规章和地方人大及地方各级政府部门发布的部门文件。这些法律法规不仅内容简单，而且很多问题在法律上是空白的，这些法律法规与我国的《立法法》相矛盾。《立法法》第八条第六项明确规定，征收非国有财产只能制定法律(指人大及其常委会制定的狭义法律)。同时，《立法法》第9条规定，上述事项没有法律的，人大及其常委会有权授权国务院制定行政法规。青岛市、武汉市，制定的地方性法规，杭州市，等制定的地方性法规。显然，这些地方性法规、政府规章和部门文件既不是狭义的法律，也不是行政法规，与立法法的规定相抵触。

　2、集体土地房屋拆迁安置补偿问题。

在这个问题上，实际上包括两个问题，即安置和补偿。首先简单说一下安置。各地对安置方式的规定差异很大。杭州，集体土地房屋只有两种安置方式，即搬迁安置和生产调整安置；然而，在一些地方，如北京，有三种安置方式，即货币补偿、房屋安置和单独批准宅基地。虽然现实中选择货币安置的可能性很少，但作为安置的一种，作为被拆迁人的一项独立权利，如果法律没有规定，是一个缺点。其次，在我国目前的城市房屋拆迁中，对安置模式的选择权有明确的规定。然而，在集体土地上房屋的拆迁中，许多地方法规忽视了安置方式的选择。三是集体土地房屋拆迁补偿标准制定权分散，补偿标准没有依据、随意性大。《土地管理法》第四十七条第四款明确规定，地上附着物的补偿标准由省、自治区、直辖市规定。但有的地方下放给下级政府，有的地方补偿标准由市、县级政府部门擅自制定。这些都违反了土地管理法的规定。四是补偿价格低，补偿范围不明确，补偿标准不统一。目前，只有北京、上海等部分地方规定了集体土地上房屋拆迁的补偿范围，但大部分地区没有。房屋区位差异、商住用房损失、房屋预期价值未得到充分补偿。因此，在实践中，拆迁人只补偿房屋，不补偿其他损失，是违背公平原则的。房屋区位补偿是房屋拆迁中给予房屋地理位置的补偿，是对房屋本身的补偿。城郊农民的住房不仅具有居住价值，还具有附加值和租赁价值。从合理赔偿的角度来看，这部分损失应当纳入赔偿范围进行赔偿，并以法律的形式明确规定。

　3、公共利益界定不明确。

《宪法》第十条规定：“为了公共利益的需要，国家可以依法征收或者征用土地，并给予补偿。”《土地管理法》第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法征收集体所有的土地。”可见，公共利益是土地征收和房屋拆迁的唯一法宝，也是政府在以公权限制私权过程中的边界。现行宪法和法律没有具体界定公共利益。因此，在实践中，以公共利益为名进行商业开发的案例很多。打着旧城改造的旗号，其实在城市规划图上，这个地块的土地用途是商业金融用地，根本不是公共用地。在后来的发展过程中，也是用商业金融用地发展起来的。与此同时，农民的土地和房屋被以过时的价格或明显的低价征收，以公共利益的名义侵犯农民的私人利益。

　4、房屋拆迁评估的问题不规范。

以杭州为例，《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》明确规定，委托评估的往往是拆迁机构和拆迁人，被拆迁人往往无权选择评估机构。虽然市职能部门规定了抽签和程序，但评估机构的提名权在于拆迁机构和拆迁人，拆迁人在这个问题上没有任何选择。这无疑与被拆迁人选择评估机构的权利相矛盾。城市房屋拆迁的适用法律虽然与集体土地房屋拆迁的适用法律不同，但在估价机构的选择权方面，两者的法律原则是一致的。作为行政机关，有义务遵循先例，即以同样的方式对待同样的情况。因此，在评估机构的选择权问题上，被拆迁人是城市房屋有选择权，但被拆迁人是集体土地没有选择权，这对被拆迁人是集体土地非常不公平。杭州集体土地房屋评估依据为2000年杭州市人民政府发布的《关于调整杭州市房屋重置价格的批复》。与不断上涨的房地产市场和建材市场相比，这一标准无疑是滞后的。基于此的评估报告对被拆迁人不公平。这是法律上最不合理的赔偿。