浅谈农村房屋拆迁问题与对策

农村房屋拆迁存在的问题及对策探讨

——以白沙村，大旺区，肇庆市为例

肇庆市， 广东省郑小琴， 大旺中学

随着工业化的不断发展，大量的农民房屋需要拆除。对于绝大多数农村人来说，住房是他们安身立命的地方，是他们最重要的财产，是保障他们人身安全甚至其他人权的重要载体。正如英国首相在十八世纪中叶所说：“穷人的茅屋可以风进，但雨进，但国王进不去。”但在农村房屋拆迁过程中，由于拆迁管理不到位、拆迁法律和补偿标准机构不健全、行政裁决执行不规范、被拆迁人所需的中低价位房屋供应不足等原因，引发了大量群众上访。根据相关调查数据，2005年1月至10月，建设部共收到4，820封信函、1，730份请愿书和123份集体请愿书，反映了拆迁的差异。因此，农村房屋拆迁问题应该引起我们的重视。整个白沙村，村大约有500人，大部分是当地人，他们住的房子大部分是当地人的祖屋。因为村里主要是以农村集体所有制为主，少数房子是集体所有。现在，随着经济的发展，大旺需要大量的土地来吸引投资，所以房屋拆迁势在必行。如何应对房屋拆迁，既是经济发展的要求，也是社会稳定发展的要求。

一，农村住房存在的突出问题

(a)从法律角度来看

1.农村房屋拆迁没有直接的法律、法规和规章可循

到目前为止，我国还没有专门针对农村房屋拆迁的法律法规，只有国务院发布的专门针对城市居民房屋拆迁的行政法规—— 《城市房屋拆迁管理条例》。对于农村房屋拆迁的土地性质，农村房屋拆迁主要是集体土地房屋拆迁。在适用法律方面，农村房屋拆迁的适用法律为《中华人民共和国土地管理法》，房屋拆迁只是征地过程中地上附属物补偿的一部分。因此，在拆迁主体中，农村房屋拆迁的主体是政府(直接使用土地的政府部门和以土地换土地的管理部门)；在安置方式上，农村房屋拆迁目前采取三种方式：搬迁安置、生产调整安置和货币补偿；在补偿标准上，农村房屋拆迁的土地性质为集体土地，不能入市。因此，在补偿过程中，城市房屋拆迁可以按市场运作，而农村房屋拆迁只能根据实际情况进行补偿(评估以重置价格结合新费率为基础)。另一方面，因为农村很多房子都是他们老一辈在这里盖的，没有房屋产权证，所以房子被拆的时候，他们没有武器索赔。由于白沙村，房屋拆迁主要依据《中华人民共和国土地管理法》。同时，由于白沙村， 90%的当地人很多房子都是祖屋，没有房产证。当房屋被拆除时，他们没有相应的武器来维护自己的利益。可见，农村房屋拆迁过程中没有相应的、直接的法律法规作为后盾，使得农村房屋拆迁工作难度加大，农民没有法律武器保护自身利益。

长期以来，农村房屋拆迁一直处于无法无天的状态，农民房屋的私有产权一直被忽视或放任不管。在看得见的法律法规中，房屋仅被列入“附属物”，严重混淆了农民土地的集体所有权和房屋的私有性。地方政府在办理农村房屋拆迁补偿时，并没有严格遵循国有土地上的房屋拆迁补偿办法，有的甚至没有资格借鉴。只有地方政府根据地方法规和以下规范性文件擅自处置农民财产。农民获得公平补偿的权利在法律上受到不当限制，将本应受上位法保护的农民合法财产权转移到下位法是我国法律的一大漏洞。

2.农村地区的农民缺乏法律知识和维权意识。

更容易相信政府相关单位和开发商的口头承诺。如果不签订安置补偿协议，一旦农民的房屋被拆除，他们的利益就会被忽视。对白沙村18岁以上村民的调查显示，只有11%的人受过初中教育，78%的人识字，文化知识水平相对较低，而只有0.8%的村民会拿起法律武器为自己的合法权利而战。

(二)从补偿角度

1.补偿范围窄

(1)我国的房屋拆迁补偿基本局限于产权补偿，产权补偿仅局限于直接损失的补偿。事实上，被拆迁人在取得房屋所有权时已经缴纳了相应的土地使用费，但其房屋被拆迁后，这部分费用并未完全纳入补偿范围。 (2)在拆迁过程中，农民不仅失去了房屋，生活和工作也受到了不同程度的损害。一些村民不得不另找地方居住，这增加了他们的生活和就业成本。

表1是近年来白沙村村民生活费用对比表：(以一家五口为例，月平均生活费用)

2000年、2003年和2006年

生活费(元)

(学校除外)300元460元750元

在白沙村，一些人失去了工作和生活来源。对该村就业人数的调查显示，2000年就业率达到90%，2003年达到75.3%，2006年达到51.5%，因房屋拆迁而失业的村民人数还在增加。然而，现行拆迁补偿制度的不完善，使他们无法获得生存和就业机会的合理补偿，生存权和工作权正被悄然剥夺。 (3)很多村民的房屋被拆除后，因拆迁而造成的一系列不良后果，必然会给村民带来精神上的痛苦和创伤，理应给予一定的金钱上的安慰，但目前的补偿法律法规中并没有这样的规定。

2.补偿安置不到位，不合理

(1)这发生在白沙村，政府征用土地，拆除农民的房屋，说安置房还没建，让农民自己重新安置，在外村租房，承诺安置房一建就搬进来。然而，政府部门和开发商让农民搬出去后，他们将不再接受这些账户，这使得农民失去了土地、房子和生计来源。真的很惨。

另一方面，被搬迁的农民虽然被安置在好房子里，但没有得到相关的养老保险和医疗保障，只是做了一次性补偿，未能为农民未来的生活提供必要的安排。由于农民无法再耕种和从事一些农村副业，农民的基本生活无法改善，反而比以前更差。

表2是近年来农村房屋拆迁前后月平均收入对比表：(以一家五口为例)

2003年2006年

月平均收入(人民币)1500元1250元

更有甚者，由于缺乏有效监管或资金不足，农民补偿资金不能及时到位，给农民带来很大困难，中断了他们的生活来源，使其困难重重