解除商品房买卖合同最新规定,如何解除商品房买卖合同

　[案情]

原告黄、何于2002年12月23日与被告佛山xx房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》份。合同规定，原告向被告购买佛山市蔡红北路xx商住008区1号楼b座405室和一楼24号车库，价格分别为456，869元和117，915元。2002年12月23日前，原告一次性向被告支付了该车房价的20%和405房房价的20%，其余房价由银行抵押。合同在房屋管理交易所登记后，如原告需要办理银行按揭贷款，应在收到被告通知后十天内到银行办理按揭手续。合同还规定，原告在签订销售合同时应与被告或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。合同第八条规定，被告应于2003年3月31日前将通过验收的商品房交付给原告。该合同第9条规定，如果房屋交付逾期超过30天，原告有权终止合同，被告应在原告发出终止合同通知之日起10天内退还所有款项，并按原告已付款总额的2.25%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同应当继续履行。自2003年4月1日起至实际交付之日止，被告每天按已付房价款的0.625 向原告支付违约金。

合同签订后，原告于2003年12月23日支付了117915元的汽车款和91869元的房价款的20%。此后，由于原告对《前期物业管理服务协议》的部分条款不满意，对其进行了多次修改。直到2003年5月7日，原告才与被告委托的物业管理公司佛山肇兴物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》。被告于2003年5月16日到房管部门办理争议房屋的备案手续，并于同年5月17日通知原告办理银行按揭手续。原告于2003年5月29日与第三方佛山建设银行签署《楼宇按揭合同》，同意第三方佛山建设银行将贷款26.5万元给原告，原告将以所购商品房作为抵押。同一天，原告与第三方佛山建设银行签署另一份《佛山市住房公积金户购房、大修理住房抵押贷款合同》，同意第三方佛山建设银行向原告贷款10万元，原告将所购诉讼用房抵押。

同年6月5日，争议房屋在佛山市房管局办理抵押登记手续。同年6月13日，第三人佛山建设银行向原告借款36.5万元，被告同日从原告处收到36.5万元。同年6月24日，被告通知原告接管该建筑。此后，原告以被告逾期交付房屋为由，主张取消与被告签订的《商品房买卖合同》，并要求被告返还价款和利息，支付违约金。双方未能达成协议，因此原告向法院起诉要求处理。

[争议]

本案争议的焦点是，如果被告未能交付大楼，原告是否有权取消《商品房买卖合同》。当法院审理此案时，它有两种完全相反的意见。

第一种意见认为，本合同约定的房屋交付时间为2003年3月31日，被告未能在上述合同规定的期限内交付房屋，逾期超过30天，构成违约。由于被告首先违约，原告有权根据协议行使终止合同的权利。

第二种意见是，根据本案事实，即使被告未交付房屋超过30天，原告也无权解除合同，即商品房买卖合同不能解除。

　[评析]

提交人同意第二种意见，理由如下：

一、根据《中华人民共和国合同法》第八条，“依法成立的合同具有法律约束力

二。根据《商品房买卖合同》第3条规定，原告在签订合同时应与被告或其委托的物业管理公司签订《商品房买卖合同》。根据第《前期物业管理服务协议》条第44条第4款和第《中华人民共和国城市房地产管理法》条第10款，商品房预售合同应当办理登记手续，这是一项强制性的国家规定。正是因为原告多次修改《城市商品房预售管理办法》，协议终于在2003年5月7日签订，导致被告于2003年5月16日到房管部门办理了有争议房屋的登记手续，即合同于2003年5月7日生效。此时，合同中约定的2003年3月31日交付该建筑已经不可能。合同生效后，双方的交货时间应延长一段合理的时间。被告于2003年6月24日通知交货，交货在合理期限内。因此，原告认为被告的违约和延迟交货没有充分的证据依据。

3.原告于2003年5月29日与第三方佛山建设银行签订了《前期物业管理服务协议》，并于同年6月13日向被告转让了365000元抵押贷款，合同双方均未约定变更交付时间。这是原告继续履行合同的具体表现。由于原告选择继续履行合同，这意味着原告自动放弃终止合同的权利，并且原告支付了全部购房款，被告于2003年6月24日通知原告接管该房屋，因此双方已经履行了合同规定的主要义务。原告终止合同的请求没有合理依据，也不能得到支持。

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