关于城市房屋拆迁评估估价时点思考

估价时间是评估房地产价格的时限。因为房地产市场是不断变化的，同一个房地产往往在不同的时间有不同的价格。因此，房地产价格具有很强的时效性，而在评估城市房屋拆迁时，估价时间是一个非常重要的问题。

　一、合理确定拆迁评估的估价时点

根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，“货币补偿可以采取拆迁补偿的方式实施，也可以实行房屋产权调换。货币补偿金额由房地产市场评估价格根据被拆除房屋的位置、用途、建筑面积等因素确定。”在拆迁过程中，被拆迁房屋和安置房的房地产价格评估必然涉及评估时点的确定。由于房屋拆迁是一个动态的过程，从开始准备拆迁到实施拆迁，再到房屋安置，通常需要三到五年的时间。在这么长的时间里，应该把哪个时间作为拆迁评估的评估时点？实践中至少有以下时间点：拆迁决定日期、拆迁动员日期、拆迁许可证发放日期、拆迁公告日期、拆迁开始日期、拆迁完成日期、安置开始日期、安置完成日期。在这么多时间点中，合理的价格点是房屋拆迁许可证发放的日期。

因为根据规定，房屋的拆迁只有在取得拆迁许可证后才能进行。房屋拆迁许可证是启动房屋拆迁的法律依据，是被拆迁人获准拆迁房屋的证明文件。申请房屋拆迁许可证时，拆迁人必须向拆迁管理部门提供建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和方案，以及办理保证金业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。拆迁管理部门认真审核申请材料，严格把关。对不符合条件的拆迁项目，不予发放房屋拆迁许可证；对符合条件的颁发房屋拆迁许可证。因此，房屋拆迁许可证的发放日期是整个拆迁过程中非常重要的一天，标志着拆迁工作的正式开始和实施。此后，拆迁范围内的单位和个人不得新建、扩建、改建房屋；变更房屋、土地用途和租赁房屋。也就是说，拆迁许可证发放后，被拆迁房屋不能变更。房屋拆迁许可证核发之日的房屋市场价格对拆迁人和被拆迁人来说都是合理的。

　二、对被拆迁房屋和安置用房的估价应统一估价时点。

在拆迁评估中，如果对被拆迁人采取货币补偿，只涉及被拆迁房屋的价格时机。如果采用产权调换，不仅要对被拆除房屋进行估价，还要对安置房进行评估。对于安置房，关系到拆迁安置的方案。有些房子被现有的房子重新安置，而另一些房子被更快的房子重新安置。对于现房安置，被拆迁房屋和安置房屋的评估时间为拆迁许可证核发之日，即为现房评估。然而，在评估拍卖行时有许多不确定因素，如安置房屋的时间、级别、朝向、房间号、套房、周围环境等。但基本位置和大致面积是确定的。

对于期房来说，由于期房的建设时间有长有短，房价会随着时间而变化，所以这里存在一定的风险。这种风险有两种可能，一是房价上涨，二是房价下跌。利用未来的估价时间，如果房价上涨，被拆迁人将承担很大的风险；如果房价下跌，拆迁人将承担风险。特别是对于被拆迁人，如果采用未来的评估时间，风险概率会更高，对被拆迁人明显不利。然后，远期房屋的评估时间统一为拆迁许可证核发之日。这样，对于被拆迁人来说，安置房的价格就基本确定了

如何评价拍卖？在实践中，这可以通过以下方法进行评估：被拆除房屋及其附属物的评估是以公布的房屋货币补偿基准价为基础，结合房屋的具体位置、建筑结构、建筑面积、新鲜感、层次、朝向、装修等因素进行评估。安置房估价应与被拆迁房屋估价同时进行，以房屋拆迁许可证核发当年公布的房屋补偿基准价为基础，结合安置房位置等因素确定。定向水平等因素在安置房建成并落实房号后解决。

对于房屋的具体位置、建筑面积等因素，评估师会根据实际情况逐项进行评估。房屋具体位置是指评估对象所在地的具体位置，区位差异系数由房地产估价师在规定范围内根据实际评估确定；建筑结构是指房屋的结构类型，不同的房屋结构考虑结构差价率；建筑面积是指房屋所有权证或其他合法房地产权证记载的建筑面积；新鲜感是指房屋的新鲜感，由房地产估价师根据规定的房屋新鲜感率标准，结合房屋的使用和维护情况确定；级别指房屋所在楼层；朝向是指建筑结构的主要方向和位置。其他因素可能包括房屋类型、特殊建筑结构、周边环境等因素，其他因素的差价率由房地产估价师在规定范围内根据实际评估确定。附属物的补偿价格应当结合规定的附属物补偿价格标准重新评估确定。装修补偿价格是结合规定的装修补偿价格标准重新评估确定的。

总之，在房地产估价中，估价时间既是一个原则问题，也是一个技术问题。它在房地产估价中具有特殊的意义，对维护拆迁当事人的合法权益起着非常重要的作用，在拆迁估价中应予以重视。