对房地产拆迁评估合法性的认识

所谓拆迁评估的合法性，就是在取得合法房屋拆迁许可证的前提下，严格按照评估原则、方法和程序，对具有合法权益的房地产进行评估。具体来说，可以分为三个层次：一是拆迁的合法性； 第二，不动产所有权的合法性； 第三，评价的合法性。

一、拆迁的合法性。

拆迁评估，顾名思义，就是有拆迁的时候才评估。但是，并不是所有的拆迁都是合法的，房屋拆迁要按规定办理合法的房屋拆迁许可证。对于未取得合法房屋拆迁许可证的拆迁评估，其评估操作无法得到支持，其评估价格无法得到法律认可，由此产生的拆迁评估争议不属于拆迁相关法律法规的调整范围。非法拆迁的类型包括无证拆迁和超范围拆迁。无证拆迁是指未取得合法的房屋拆迁许可证就开始拆迁，而超范围拆迁是指超出许可证批准的拆迁红线进行的拆迁行为，也是违法的。一些开发建设单位，甚至一些政府部门，为了赶进度，在未取得房屋拆迁许可证的情况下，与被拆迁人进行拆迁评估，签订拆迁协议，要求被拆迁人提前实施搬迁，为拆迁纠纷的发生埋下了隐患。还有一种违法拆迁，是通过欺骗手段取得房屋拆迁许可证实施的。因为取得房屋拆迁许可证的前提条件不符合，这样的行为也是违法的，给被拆迁人带来的伤害更大，后遗症也更多。我们的鉴定机构应该能够对拆迁的合法性进行鉴定，这不仅可以树立自己的公信力，还可以防止被拆迁人遭受不必要的损失。

第二，不动产所有权的合法性。

不动产所有权的合法性是指不动产产权凭证的合法性。是指评估机关在拆迁评估前应当掌握的房屋所有权、土地使用权、房地产抵押权等权益的有效合法凭证，包括房地产档案、房地产权属证书、土地使用证、建设用地规划许可证等。这些文件是被拆除房屋及其附属物合法性的证明文件，是拆迁评估合法性的前提，也可能在一定程度上影响评估方法。虽然自20世纪80年代房地产制度改革以来，特别是各省市产权登记法律法规颁布实施以来，城市房地产的产权管理逐步完善，但大量的历史遗留问题和大量的房地产纠纷，造成了部分房地产权属状况复杂。因此，在拆迁评估前，评估机构必须明确房地产产权状况。只有全面了解被评估房地产权属状况，才能获得正确的评估结果。这是房地产估价师正确估价的基础，也是拆迁估价合法性的前提条件之一。

第三，评估的合法性。

评估的合法性是指对拆迁评估机构的设立、评估方法、原则、操作程序、依据、争议解决等都有明确的规定。只有严格遵守相关法规、行政法规、部门规章等。评估结果的合法性能否得到保障。评价机构首先必须具备一定的资质，并应按照资质范围开展评价业务；其次，评估机构的设立要有严格的程序，先公平推荐，再由被拆迁人确定，这是拆迁评估的特殊规定。在这里，我们应该特别注意公平竞争的问题。被拆迁人选择的期间，各评估机构可以利用各种宣传形式进行自我宣传，但绝不允许使用虚假承诺、贬低对方等不光彩的手段。因为新的实施时间不长，拆迁管理

宣传和促销的行为使评估机构能够在公平的环境中竞争。拆迁评估是一项非常严肃的工作，要严格按照规定的程序进行，而法定程序是法人实体的前提。评估机构在现场踏勘的基础上形成评估报告，对评估结果、依据、评估因素等进行公示。并接受社会监督。公示期间，评估机构还应向拆迁当事人说明拆迁评估的依据、选定的评估方法、评估结果的制作过程等。对有异议的评价结果，应当在规定时间内进行复核；拆迁当事人对复核结果有异议的，可以向拆迁主管部门申请书面裁定，由房屋拆迁主管部门提请房屋拆迁评估技术委员会对评估结果进行认定，并在规定时间内作出裁定。房屋拆迁评估的证明文件很多，也有时效性。房屋拆迁评估的评估时间为房屋拆迁许可证核发之日。因此，只有评估时的房屋基准价、重置价标准、新率、水平导向差价率、附属物价格、装修市场状况才是正确的评估依据。

否则，就是非法评估。拆迁评估的合法性是评估报告正确性的前提。只有拥有合法的房屋拆迁许可证，按照拆迁评估的原则、合理的方法和严格的程序，由取得评估资质的评估机构取得的合法房产及其附属物的评估结果才是合法的评估结果，经得起时间和政策的考验，是公平、公正、公开的评估结果。