现行拆迁评估制度的不足与改革

根据第《物权法》 42条，目前房屋拆迁已经纳入征收体系。国家通过征收命令强制取得非国有房屋所有权，实施拆迁，收回土地使用权。拆迁只是房屋征收的一个环节，征收的前提是“为了公共利益的需要”。不难预测，在公共利益的背景下，私人利益必须做出让步，房屋必须交给拆迁，被征收人很难抗拒征收，补偿安置自然会成为房屋征收的核心内容。评估被征收房屋价值是安置补偿的前提，房屋评估价格应为公开市场价格，但实际评估结论严重低于公开市场价格，被征收人难以得到妥善安置，甚至基本生活条件难以保障。如果不改革现行的鉴定制度，持续十几年的拆迁纠纷依然会层出不穷。

一、尽量使评估价接近公开市场价。

房屋征收应采取“赎回”政策，由政府支付被征收房屋的购房款，然后拆除房屋、腾退土地，因此应按公开市场价格进行补偿； 第《城市房屋拆迁估价指导意见》 11条也明确规定“拆迁估价的价值标准是公开市场价值”。公开市场价格的要素包括：买卖完全自愿；有一个合适的咨询期，而不是急于卖出或买入；买卖双方可以选择最适合交易的价格。但实行公开市场价格几乎是不可能的：房屋征收不是被征收人自愿的，不能对抗公共利益；征收命令和法院判决生效后，被征收人必须在规定期限内交出房屋，不能讨价还价；被征收人无法控制安置补偿标准和评估程序，也无法选择最合适的销售价格。如此特殊的交易条件和流程，加上现行评估模式和方法的诸多缺陷，难以形成公开的市场和市场价格。因此，应大力改革评估制度，尽最大努力使评估价格接近公开市场价格，切实保障被征收人不因征收而降低此前的生活条件。

二、评估模式应当市场化。

目前的房屋拆迁评估分为政府指导价评估和市场比较法评估两种模式。北京和上海是这两种模式的典型代表。以货币补偿为例，北京住房评估模型为：(基准地价容积率修正系数基准房价)被拆除房屋建筑面积换成新价格，基准地价和基准房价由政府制定并定期公布；上海住宅的评估模式是：采用市场比较法，在被拆迁房屋相同或相近的区域内收集足够的房地产市场交易实例(包括房屋拆迁范围内的交易实例)，并对房地产市场单价进行评估，根据房地产市场被拆迁房屋的评估单价和被拆迁房屋的建筑面积确定货币补偿金额。通过对比可以看出，政府设定的基准地价和基准房价明显不符合市场机制，不能准确反映房地产市场价格，不能及时更新。比如北京基准地价最早于1993年发布，直到2002年才修订，明显严重偏离市场机制；但市场比较法的评估模式符合市场机制，评估结论倾向于公开市场价格，应大力推广。

三、引入多种评估方法。

房地产市场的评价方法有很多，如比较法、成本法、收益法、假设开发法、综合评价法等。并应根据房屋的具体情况采用相应的评估方法。 第《城市房屋拆迁估价指导意见》 16条也明确规定“拆迁估价应当采用市场比较法。如果没有市场比较法，可以采用其他估值方法，并在估值报告中充分说明原因。”。市场比较法的估值结论接近公开市场价格，应尽量采用。但如果估值时近期没有交易实例可以比较，则应采用其他方法。对于拆除商业建筑，北京一次性支付停产停业综合补贴，上海采用收益法，房屋收益应按房屋租金收入确定。两地均采取“一刀切”的方式，但商业楼宇至少可以分为出租型、商业运营型和生产型三种，未来正常收益相差较大，应分开评估。对于公益性房屋、房屋附属物和临时建筑，如果没有市场基础或者市场基础不足等方法不适合进行估价的，可以采用成本法进行估价。

四、减少无形制约，增强评估机构的市场性。

如果评估机构受到干扰和限制，评估结论肯定是不公平的。拆迁纳入房屋征收体系后，政府是征收的发起者和实施者。即使不主动介入，评估机构仍受到诸多无形约束，难以独立、独立、客观、公正地进行评估。无形约束包括：评估机构想要获得拆迁评估资质，必须向政府申请审批，政府将认定并公布其评估资质；评估活动必须符合政府制定的评估规则和技术规范，部分省市还必须使用政府公布的基准地价和基准房价；政府既是征收的发起者，也是委托者，评估机构的报酬来自委托者的支付。减少和摆脱无形的约束不是一蹴而就的，必须循序渐进。除了评估模式的市场化和各种评估方法的引入，房地产评估管理模式应从行政管理逐步纳入行业管理，由行业协会审批评估资质、制定评估规则、公布市场信息、处罚评估机构