房屋拆迁评估价格执行力如何提高

　一 造成拆迁评估价格执行不到位的主要原因

拆迁评估价格执行不力的原因很多，其核心是利益矛盾，主要表现为拆迁主体(双方)之间、拆迁单位与评估机构之间的利益矛盾。

1 是被拆迁人对拆迁补偿要求过高，难以协商

目前，在拆迁补偿问题上，拆迁户的期望值普遍较高。这表现在：有的人不了解拆迁政策，过分强调保护自身利益，坚持过分要求或主张；有的属于“老拆”。在城市改造和拆迁过程中，他们已经从拆迁中受益，所以他们想通过坚持过高的要求来再次获得利益；有的人受“旧拆迁”“拆迁与财富”的影响，无端要价、无理取闹，总想通过坚持过高要求来达到过度补偿；他们中的一些人甚至受到“跟踪者”和“吵闹的来访者”的影响。他们不惜一切代价向拆迁户施加压力，通过阻挠搬迁进程，迫使拆迁户提高补偿标准，满足其不合理要求。面对这些被拆迁人的过分要求，估价价格往往名存实亡，无法执行。

　2 是拆迁人在补偿问题上总想控制标准，降低成本

控制补偿标准、降低拆迁成本、追求企业利润是拆迁单位(包括拆迁机构)的经营目标。所以，首先是想通过评估机构尽可能降低评估价格，降低拆迁成本；其次，在拆迁补偿过程中，在与被拆迁人的协商过程中，他们总是想降低补偿金额。降低评估价格和补偿金额的目的是为了利润最大化，但结果严重影响了评估价格的严肃性。

3 是评估行为在市场化条件下受多方制约，缺乏刚性

首先，为了控制拆迁成本，拆迁人试图介入评估，甚至以拒绝签署评估报告或拒绝支付评估费用为由，索要最低价的评估结果。其次，被拆迁人对补偿标准期望过高，要求评估结果越高越好，否则会让人无法接受，受到“说”和“犯法”的威胁。评估机构经常面临一些拆迁户的指责，承担一定的压力和风险。 第三，评价机构之间的竞争导致虚假评价的发生。四是验收等条件的限制，以及房地产市场价格的变化，以及评估时的价值与实际补偿时的房地产市场价格的差异，使得评估价格难以被居民接受，成为拆迁补偿的依据。

拆迁评估价格执行不到位的问题，直接影响评估行业和评估行为的权威性，影响拆迁补偿安置的正常秩序，影响拆迁当事人的合法权益。因此，评估价作为拆迁补偿的依据和标准，必须按照《城市房屋拆迁管理条例》的规定和要求进行。

　二 加强拆迁评估及提高评估价格执行力的几点建议

1 要强化评估价格的权威意识。

(1)根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，作为平等民事主体之间的拆迁补偿，为了体现补偿标准的客观性和公正性，必须将房地产估价作为平衡拆迁双方利益的依据或标准。在拆迁过程中，由于拆迁项目的社会性和补偿利益矛盾的普遍性，决定了被拆迁人想要的补偿标准越高越好，被拆迁人想要的补偿成本越低，双方利益难以统一。为了解决当事人难以通过自由协商达成一致的问题，需要通过房地产市场评估，以“第三方”的身份进行仲裁，促使双方接受一个客观的价值标准。这里的评价主要体现补偿标准的真实性；

(2)作为拆迁补偿的价值标准，在维护拆迁市场正常秩序和评估市场方面，补偿标准在同一时间、同一区域、同一性质、同一条件下的不同项目之间

(3)拆迁当事人不能按政策约定进入行政裁决程序时，必须以房地产估价为补偿依据，严格执行估价价格。这里的评价主要体现补偿标准的合法性。因此，房地产估价是拆迁双方、一个拆迁项目乃至整个拆迁市场客观、公正、合法的体现，其支持的估价价格是规范拆迁秩序、维护拆迁当事人合法权益的重要保障。

2 要加强对被拆迁人的宣传解释工作

在“拆迁难”的背景下，如何确保拆迁工作有序推进，本身就是一项非常艰巨的任务。此外，作为整个拆迁工作的必要程序和核心内容，拆迁评估的难度可想而知。首先要解决“入行难”的问题。要加强宣传，积极引导和监督，通过相关媒体、现场宣传、发放《拆迁便民手册》和《拆迁联系卡》等方式，加强拆迁项目的搬迁宣传，努力营造理解和支持拆迁的良好氛围。评估机构、拆迁单位、拆迁管理部门要加强对拆迁户的耐心宣传和解释，通过对话沟通消除部分居民的思想疑虑、观望心理、消极心理和不满情绪。要制定合理的安置方案，体现公平公正的“阳光”措施，增强拆迁工作的信任感和说服力。只要重视宣传，加强引导，真诚沟通，体现公正，就能得到广大住户的理解和支持，从而配合鉴定活动，接受鉴定结果，确保拆迁工作顺利进行。

　3 要加强与拆迁人的协商与沟通

在评估活动中，要加强对拆迁单位拆迁评估政策的宣传，强调客观评估的重要性和严肃性。要加强与拆迁单位的沟通，特别是要将估价对象的范围、数量、性质等信息联系起来，避免因估价对象相关信息不对称而对估价结果产生异议，形成矛盾纠纷。在这里，必须克服两种倾向：一是避免拆迁人为了降低补偿成本而要求评估机构进行低价值评估，甚至干预评估行为； 第二，为了收取更多的评估费用，评估机构打算进行超值评估或扩大评估范围。

　4 要加强与中介机构的信息交流

为确保鉴定验收的真实性，鉴定机构应加强与房屋中介机构及其经纪人的信息交流，努力获取房屋交易的真实信息。

5 要依照规范，公正评估

首先，鉴定机构必须按照鉴定标准、合理的鉴定路线和科学的鉴定方法的要求进行鉴定。 第二，必须加强对评估价格公平性的监督。为避免评估机构与拆迁工人之间的利益纠纷，避免高估或低估，确保拆迁补偿价格的客观、公正，管理部门应采取相应的约束手段，采取拆迁工人将拆迁评估费用转入指定银行账户，再由管理部门对评估费用进行分配和监控的方式，加强对评估价格及其公平性的监督管理。三是采取行业自律、诚信经营等措施，监督推动评价活动不断规范化。[第页]