买新房的注意事项有哪些,业主购置新房的注意事项有哪些

在买房过程中，除了对价格和户型的了解外，还要注意很多买房的事项，比如要注意五证和开发商，以免造成不必要的麻烦。

五证，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工许可证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市计委颁发，建设城市由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋局颁发。

1.购房过程中涉及的法律问题

作为购房者，在普通人的生活中是一个很重要的问题，也就是说，先过平静的生活(论坛新闻)，才能安心工作。因此，对于普通人来说，买一套满意的房子是一个非常重要的问题。但买房过程中存在很多问题，报纸或其他新闻媒体时有披露。事实上，如果购房者更加谨慎，对购房知识有更好的理解，许多问题是可以避免的。

2.个人购房分三个阶段。

一、买房前的准备购房者首先要慎重选择一个物业项目，也就是你要买什么样的房子，首先要考虑自身的地理位置、户型以及周边环境。了解开发商的信用状况是非常重要的，也就是说，购房者在买房之前，应该对你选择的物业项目有一些基本的了解。这些基本认识中很重要的一点就是了解开发商的信用状况。后面我会说开发商的信用应该提到哪些方面。

二、签订认购书和货物买卖合同，包括签订补充条款。购房者在签订认购书和商品销售合同时，要注意查验五证。后面我会讲什么叫五证。购房第二阶段是交定金，签订确认书，选择付款方式，签订商品房买卖合同，然后支付购房款，办理销售或预售登记。

三、交房办理产权登记，是指开发商在完成登记后，签收“两册书”，接受产权，办理产权证。

3.具体来说，涉及到一些法律问题。

一、如何阅读销售手册？销售手册通常是开发商做的广告。看售楼书首先要注意售楼书中是否有商品房预售许可证，这是评价开发商资质的重要标准。为了确认预售许可证的真实性，人们可以通过在网上查询和检查来检查房地产开发商是否名副其实，是否有预售许可证。其次，根据自己的要求，可以审核售楼书的外观、小区的整体布局、价格、位置、房型、规划设施、优惠条件、投资人，决定是否购买。阅读时，有必要澄清销售手册中广告的信息。有的开发商会用一些模糊的方式来解释，比如多少分钟车程，10分钟车程，5分钟车程，来说明它的位置有多合适，有多优越。那么这5分钟车程和10分钟车程的伸缩性就非常大了。你是开车还是坐公交车？速度是多少？所以几分钟车程就能确定位置，已经得到国家工商总局的认可。但是，这种情况在销售手册中经常出现，我们应该特别注意。

如何保证销售手册的内容具有法律效力？看完售楼书真的很感兴趣，但又怕最后买房的时候，不会像售楼书上描述的那么精彩？怎么办？根据法律规定，要想从法律上保证售楼书本身具有法律效力，就必须在后续的商品房买卖合同中明确写明售楼书的内容，这是法律要求的。如果我只是认定售楼书上描述的物业环境极好，户型那么好，位置那么好，想保证和约束开发商履行售楼书上说的义务，我会向开发商提出售楼书的内容，写进合同。这样，一旦开发商未能按照买卖合同约定的条款履行义务，就要承担责任。

售楼书查完之后，要在认购书上签字，交定金，提醒买家注意定金和认购书上的定金的区别。定金是一个特殊的法律概念，旨在保证合同的成立和履行其作用，并有具体的定金规则。它有特定的法律内涵，叫做交押金，不履行债务的人无权要求押金。定金不是对合同的担保，只是一种担保，这叫交定金。不履行债务的，可以要求返还定金。所以认购书上写的定金一定要区分哪个“固定”(set)，因为有不同的法律概念。通常房地产开发商在认购书上都有这样的条款，要从认购书签字之日起买房，否则不予退还。

建议买受人在签署认购书时，将此条款改为在签署认购书协议多少天后，来与出卖人讨论正式合同。如果由于合同条款的差异而未能签署合同，应退还收到的押金。这对购房者应该是有利的。

签认购书后多少天内，要和房地产开发商签订买卖合同。在签订销售合同时，我们应该非常谨慎地对待它，因为买方的权利和义务都反映在销售中。今后与房地产开发商发生纠纷时，购房合同是解决双方分歧最重要的依据和凭证。因此，购房者在签订合同之前，需要仔细审查开发商的资质和“五证”。如果是现房，按照规定，开发商不再需要办理销售许可证，而应该改为办理产权证审批手续，到产权登记部门办理登记。你在办理产权证的时候，一定要看清楚开发商卖的房子里有没有你想买的房子。

五证，一是建设用地规划许可证，二是建设工程规划许可证，三是建设工程开工许可证，四是国有土地使用证，五是商品房预售许可证，简称“五证”。其中前两个证由市计委颁发，建设城市由市建委颁发，国有土地使用证和商品房预售许可证由市国土资源和房屋局颁发。

那么你怎么看待五证？给你一个方法，这五个证里面最重要的要看两个证，一个是国有土地使用证，一个是预售许可证。这两个证发了，一般都没问题，特别是预售许可证。特别要提醒的是，买家看五证一定要看原件，复印件容易被骗。签合同前要看你预购的房子是否在预售范围内，以保证以后房产证的顺利办理。

买了房子之后，你要检查或者验收“两本书”。两本书是什么？两本书是开发商通知买家通过竣工验收后入住后提供的两份法律文件，一份是住宅质量保证书，一份是住宅使用说明书。住宅质量保修通常包括经工程质量监督部门核实的登记，在使用寿命内承担的保修责任，以及正常使用下各构件的保修期，如防水三年，墙体和管道渗漏一年，墙面抹灰脱落一年，地面起砂一年，包括采暖制冷系统等设备、洁具、开关等。其他零部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。

房屋使用说明书通常应包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、房屋结构类型、装修注意事项、给排水、电气、燃气灶、消防等设施准备说明，以及门窗使用、配电负荷、承重墙需要说明的问题、保温墙体、阳台等需要说明的问题。如果制造商有其他说明，应附在住宅使用说明书上。

也就是说，一套完整的房屋法律文书，在购房过程中要核对五个凭证，同时，收房时要有两本书。更重要的是产权证。当你拿到产权证时，整个购房的所有法律文件都应该被认为是完整的。

在购房过程中，也存在一个问题，有些情况下，在什么情况下签订限售房合同，在什么情况下签订预售合同。限售合同是指你想买的房子已经竣工验收，商品房已经交付。此时，开发商和买方签订了房地产限售合同。如果你买的房子还没有竣工验收，那就是期房。此时，该房屋的预售合同已经签订。

商品房销售面积的计算方法有三种。一个按套房定价，一个按建筑面积定价，一个按室内建筑面积定价。通常很少采用按套内面积计价的方法，但通常是按建筑面积计算，指的是住宅区的外围线。一般商品房的销售面积是内部销售面积和共用公共面积之和，但对购房者最有用的面积是内部使用面积，因为这个面积是真正可供购房者使用的。所以在签订商品房买卖合同时，要写清楚套房内的建筑面积和公摊面积。

因此，购房者在购房时，特别注重面积，一定要在合同中明确真实地写下自己的使用面积是多少，共有公共面积是多少，才能有效避免使用面积缩小给消费者带来的弊端。

买房过程中，面积误差如何处理？通常，在标准商品房买卖合同中，有两种方式处理面积差异。一种方式是双方自行约定，只要双方约定使用面积不超过1%或者0.5%，只要双方约定，就可以约定多做多少少做多少。通常房地产开发商提供的房屋买卖合同不是这样，有一个绝对比例，一般是3%。面积误差比绝对值在3%以内的，一般都是约定据实结算房款，面积误差比绝对值超过3%的，买受人要么退房，要么约定由开发商承担相应的违约责任。当然，如果协议这么明确，建议面积误差比绝对值在3%以内，不超过实际结算价格，还是可以接受的。如果是，开发商必须承担违约责任，同时允许买方退房。还有一个问题是商品房买卖合同中通常有不可抗力条款。在商品房买卖合同中，开发商延期交付房屋的免责事由一般为不可抗力。根据我国的规定，不可抗力应指不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，如地震、洪水等不可预见、不可避免、不可克服的情况。只有这种不可抗力才能免除开发商延迟交付房屋的责任，也就是说免除责任。如果不是这样，不能约定为不可抗力。一般开发商都会扩大不可抗力的范围。比如在施工过程中遇到异常困难或重大事故，比如合同协议后政府颁布的法律法规与原法律法规有所不同，比如施工配套设施的审批、安装的延期等都被认定为不可抗力。从法律角度，我们觉得对购房者不公平，就是扩大了不可抗力的范围。因此，建议购房者只掌握不可抗力的三个条件，即在不可预见、不可避免、不可克服的情况下，同意不在最小范围内扩大。扩容后延期交货，他可以说我免责。

还有一个基本问题，购房合同是和谁签订的？很简单，签购房合同应该是和房地产开发商签合同。然而，目前一些开发商往往委托一些中介机构来负责他们的销售活动。中介机构不能在没有开发商签字的情况下直接与买家签订销售合同，也就是说中介公司不能以他的名义签订合同。签约时要把握是开发商，而不是中介公司，以中介公司本身的名义签约。另一个提示，签订商品房买卖合同时，要注意一些比例数字。比如违约金是千分之几或者千分之十，或者百分之几。作为购房者，我们必须关注这些数字。如果一个百分比稍微差一点，很多事情就会差很多。

买卖时一个是签认购书，一个是签购房合同。购房合同有补充协议，在购房合同中往往没有约定，通常在补充条款中约定。有必要提醒买方，补充条款比买卖合同中的条款更重要，因为补充条款是根据不同项目的不同具体情况而约定的。所以在签署补充条款时要把握好几个问题。

首先，销售手册等广告的内容要明确写入补充协议，这是维护买家合法权益的一个非常重要的途径。

二、明确办理房屋所有权证的时间。因为买卖合同一般不会说需要多久才能完成产权证，一般在补充条款中约定。

第三，如果不能完成抵押，需要明确双方的责任。现在买房通常需要房贷。有些情况下抵押不做，不做的原因比较复杂。买家的原因可能有，房地产开发商的原因，甚至有的是银行原因，有的是综合原因。明确一点，如果不能做抵押，双方各自的责任是什么？

第四，明确公共建筑面积。目前争议最大的区域是公摊面积的分配，有些开发商经常对公摊大惊小怪，所以要和开发商明确约定，不仅要有公摊面积的大致数量，还要约定公摊是哪一部分，确定公摊的位置。现在，有很多礼物送给这个和那个，事实上，有时它们是公共区域。

第五，装修标准要明确。房地产开发项目逐步精装修后，那么装修的标准一定要明确。比如装修的标准不能模糊不清，比如一般使用进口材料和高档材料，但要明确使用什么品牌，甚至包括颜色。

第六，明确退房责任。购房者接到入住通知后，往往会花一些钱来装修房子，比如买家电。但一旦因为开发商的原因退房，就必须明确说明开发商的责任，并在一定日期内退还开发商，甚至包括银行利息和罚款。

最后，购房者购买商品房是否需要聘请律师。商品房买卖涉及大量的专业法律知识，普通买家很难一下子了解这些问题。因此，为了降低风险，防止买卖合同中的陷阱，建议购房者在购房过程中聘请律师，并请律师办理相关事宜。虽然要交一些费用，但是会降低风险。