房地产开发成本明细科目,房地产开发成本如何计算

(一)建设项目总投资构成：

包括固定资产投资、建设期贷款利息和营运资金。

固定资产投资是指根据拟建项目的规模、规划设计方案和建设内容进行建设所需的费用；建设期贷款利息是指企业因建设投资贷款和建设项目流动资金贷款而发生的利息支出；营运资本是指维持企业正常生产经营活动所占用的全部营运资本。

建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。

第二节房地产项目投资及总成本估算

房地产开发项目投资与成本的相关概念

(一)房地产开发项目投资特点

有三种商业模式：销售、租赁和自我管理。

(二)房地产开发项目总投资

房地产开发项目总投资包括开发建设投资和运营资金。

1、开发建设投资是指开发期内完成开发建设房地产产品所需的投资成本。包括土地费用、项目前期费用、基础设施建设费用、建筑安装费用、公共配套设施建设费用、开发管理费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期间税费、其他费用和不可预见费用等。

2.经营性资金是指房地产开发企业用于日常业务周转的资金。

(三)开发产品的成本

开发产品的成本是指房地产开发企业在开发过程中发生的费用。从财务角度来看，这些成本可分为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。

在会计上，可分为直接开发成本(包括土地成本、前期工程成本、基础设施建设成本、建筑安装成本、公共配套设施建设成本)和间接开发成本(包括管理成本、财务成本、销售成本、开发期税费、其他成本和不可预见费用等)。)。它也可以根据开发成本和开发费用进行分类。

开发成本包括土地成本、项目前期成本、基础设施建设成本、建筑安装成本、公共配套设施建设成本、其他费用、开发期间的税费和不可预见费用。

开发费用包括管理费用、财务费用和销售费用。

例6-1:一家开发商在广州开发了一个总建筑面积为157，349平方米的项目，包括135，049平方米的房屋、5，300平方米的商店和17，000平方米的俱乐部。所有的房子都出售，商店出租，俱乐部自己经营。项目总投资7.0794亿元，其中开发建设投资7.0644亿元，其中产品开发投资6.5644亿元，自营固定资产(俱乐部)投资5000万元。俱乐部投入运营时，需要投入150万元营运资金，项目结束时(预计38年后)将收回一次。开发项目总投资构成如图6-1所示：

如果该项目只出租、出售，不自营，总投资仅为6.5644亿元，不包括5000万元的自营固定资产(俱乐部)和150万元的营运资金。

2.房地产开发项目总成本构成的估算

1.土地成本估算

(一)土地使用权出租

土地出让底价的估算一般可参照政府同期出售的同类地块的出让金额，并对时间、位置、用途、街道情况、建筑容积率、土地出让年限、周边环境、土地状况等因素进行修正；也可以根据项目用地的等级、用途、容积率、使用年限等因素，根据城市人民政府公布的城市基准地价或平均标定地价进行修正。土地有偿转让的方式包括拍卖、招标和协议。

(二)征地拆迁补偿

根据新法规

土地出让金是指土地受让方向土地出让方支付的土地出让金。通过土地转让或者依法转让取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。

(4)土地租赁费

土地租赁费是指土地租赁方向土地租赁房屋支付的费用。它在房地产开发投资中很少见，但经常用于房地产投资(如购买酒店出租)。

(5)土地投资折扣

一种非常常见的合作开发项目模式。

2.施工前成本

建设前期费用主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质调查以及“三通一平”等土地开发项目费用。

(1)项目的规划、设计和可行性研究费用一般可按项目总投资的百分比估算。正常情况下，规划设计费用约为建设费用的3%，可行性研究费用占项目总投资的0.1%-0.3%。水文地质勘探费用可根据所需工作量结合相关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。

(2)“三通一平”等土地开发费用主要包括拆除地面原有建筑物和构筑物的费用、场地平整费用以及水、电、路费用。这些费用可根据实际工作量并参照相关收费标准进行估算。一般为设计估算的0.35%。

3.基础设施建设费

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