中小城市房屋拆迁工作的经验

都匀市是贵州省南部的中中心城市、中48万人口、21万人口的布依族， 黔南， 苗族自治州首府作为西部贫困地区，如何抓住西部大开发机遇，调整发展思路和发展模式，推动小城市经济快速发展1998年，市委、市政府提出了“资金置换、资源整合、以人为本、以人为本”的十六字工作方针首先，将“资本置换”的经济运行模式应用于旧城改造。房屋拆迁是旧城改造的首要任务。近年来，为规范拆迁行为，维护拆迁当事人合法权益，化解矛盾，确保社会稳定，我们严格执行《城市房屋拆迁管理条例》，并结合我市实际，做好拆迁管理工作，确保城市建设稳步推进，基本杜绝了因房屋拆迁引发群体性上访事件的发生。

新修订的《条例》(国务院令第305号)侧重于被拆迁房屋的货币补偿，充分体现了市场经济原则，更好地保护了被拆迁人的合法利益。无论是货币补偿还是产权调换，都应由房地产市场评估价格确定。对于我国西部的中和小城市，来说，房地产评估机构的发展还不成熟。许多小城市没有合格的评估机构。到目前为止，都匀市只有一家具有正式资质的房地产评估机构。由于缺乏评估机构，房地产评估市场无法满足房屋拆迁评估的需要。因此，如何处理好新老《城市房屋拆迁管理条例》之间的衔接，特别是根据国务院，新《条例》和协调好被拆迁人与被拆迁人的补偿价格差异，结合我市实际情况，我们的具体措施主要包括以下几个方面：

一是充分发挥交易中，信息平台作用，让拆迁当事人了解市场房价，为达成拆迁补偿协议做好准备。

房屋拆迁引起的补偿安置纠纷的焦点是拆迁当事人难以就补偿价格达成共识。因此，如何让老百姓了解住房市场的价格信息，是尽快在补偿金额上找到统一点的关键。在这方面，我们充分利用小城市主城区易被信息覆盖、信息传播快的优势，充分发挥房地产交易中心脏作为我市住房与房价桥梁的作用，通过信息专栏向社会公布全市各区、各路段的新旧房屋信息，特别是各类房屋的价格信息。将各房地产开发企业的商品房信息录入交易大厅的电子触摸屏，让市民通过交易中基本了解都匀各路段的新房和旧房市场价格根据我局进行的抽样调查，在都匀市，的旧房拆迁中，80%以上的被拆迁人在从交易中了解到市场房价信息后，与被拆迁人达成了补偿安置协议

今年上半年，都匀进达集团房地产开发公司需搬迁中，新建“现代城”项目105户，拟采用货币补偿、产权调换方式进行补偿安置。方案公布给拆迁户后，大部分拆迁户都已经通过交易中心知道了该地段新房和旧房的市场价格，有的甚至知道了近两年的房屋市场价格。因此，一个多月内，103户拆迁户与被拆迁户签订了拆迁补偿安置合同，只有两户对货币补偿价格有异议。我局拆迁管理办公室组织双方调解，对照新规基本原则，结合地段区位因素。虽然这两户的老房子已经存在了近20年，但考虑到被拆迁人的实际困难，建议按照新房价格的80%给予被拆迁人一次性货币补偿，不再进一步评估。双方采纳了我们的建议，很快签订了补偿合同，并按时完成了搬迁，使该地区的旧城改造得以顺利进行。

二、利用中代理房源信息，为当事人办实事，化解纠纷。

房屋拆迁纠纷问题非常具体和复杂。拆迁人处理此类纠纷的工作方法单一，无法解决被拆迁人的实际问题。尤其是住宅建设的规划要求高。由于开发的商品房面积大，被拆迁人无力支付面积产权调换的购房资金，货币补偿不足以购买新房。因此，这些被拆迁人的居住条件和生活状况难以解决，极大地影响了拆迁工作的进度，容易发生各种拆迁纠纷。作为拆迁人，只强调超出的面积要按市场价补足差额，没有研究解决被拆迁人的实际困难。在无法达成一致的情况下，往往采用的方法是申请强制拆迁，不利于社会稳定。信访事项层出不穷，解决不了实际问题。为了解决这个普遍性的矛盾，我们主要是把中机构掌握的房源信息，尤其是二手市场的房源信息，及时提供给被拆迁人和被拆迁人，从中找双方都能接受的二手房来安置这些拆迁户。

比如匀城房地产开发公司改造的“匀星苑”小区是我市的老城区，存在“三多”现象：老房子多，小区居民多，没有正常收入的居民多。 第一期被拆除的私人住户超过140户，中被拆除的人中约有30%的人拥有40平方米的老房子。实行货币补偿或产权调换安置，因经济困难被拆迁人无法接受。拆迁工作拖了近半年，进展甚微，影响了项目建设。了解到这一情况后，我们积极联系中，的机构，从中，二手房中找到了23套适合拆迁户的小户型房屋，解决了拆迁户和被拆迁户的困难。此外，在协调中，时，我们要求拆迁户给困难的拆迁户一些好处，减少双方的纠纷。事实上，我们对于不再评估的费用给予了拆迁户利益，调解了16户的搬迁纠纷，带动了其他拆迁户参与搬迁，有效解决了因社区搬迁可能产生的群体性纠纷，快速拆除了长期未拆除的房屋。

三、准确掌握市场信息，加强行政调解。

随着城市的不断发展，拆迁会存在，纠纷也会发生。重视纠纷的研究和解决对于稳定社会非常重要，但纠纷的焦点也在不断变化，既有因实际问题引发的纠纷，也有因被拆迁人不合理要求引发的纠纷。在中，的拆迁工作中，被拆迁的人往往很少。他们不谈政策，根据自己的主观愿望和想法，定价离谱，要价过高。要求拆迁人实施拆迁。如果不同意条件，拆迁工作就会受到不打脸不联系的方法，或者各种不合理要求的阻碍。中，在处理此类纠纷时，主要采取准确掌握市场信息和加强行政调解的方法来协调双方矛盾。首先要向被拆迁人宣传拆迁法律法规和政策，详细宣传房屋价格信息、商品房成本构成、旧房评估标准。明确而不合理的事实是严格依法采取的。

我市有一栋居民楼，需要拆除旧房的拆迁户有300人。在整个拆迁过程中，大部分都可以按照中的规定进行拆迁，但是，有三户新拆迁的住户，需要按照自己的标准进行货币补偿。虽然只是三四层的自建房屋，但要求被拆户按照该区域带电梯的高层商品房市场价给予货币补偿。根据拆迁人的申请和中，新《城市房屋拆迁管理条例》的精神，我们要求当事人委托房地产评估机构依法评估市场价格。但被拆迁人拒绝评估是因为我市只有一家评估机构，评估机构对被拆迁人存在偏见，所以评估价格不公平。针对这种情况，我们多次组织双方进行调解，最终提出产权调换方案，对被拆迁人进行补偿安置。高层建筑成本构成与多层建筑成本构成存在差异的原因及价格差异向被拆迁人详细说明。要求拆迁人根据被拆迁房屋相对较新且装修简单的情况，妥善照顾差价。双方同意这一方案，将原来要求以较高价格进行货币补偿，改为同意产权调换安置。虽然没有评估房地产市场价格，但他们同意我们解释的差价，觉得自己的合法利益得到了保护。