二手房交易猫腻,便宜二手房

二手房买卖本来是你的愿望，但明明是商品房，买卖双方积极合作。但是买家付了定金或者首付之后，最后还是以竹篮打水一场空告终。原来，卖方有经济适用房(简称经济适用房)。以下无忧找律师网小系列将回答你的问题，希望对你有所帮助。案例1

房主被限制交易

二手房买卖“黄”

2013年3月19日，与李签订房屋买卖合同，同意购买李在朝阳路的商品房，价款为31.5万元。随后，陈某按合同向阿利支付了定金9.5万元及房款。但当他们委托一家中介公司办理过户手续时，才知道有一套经济适用房是李名下的。根据南宁市政府规定，在经济适用住房未办理上市手续前，李属于限制交易群体。

想尽快拥有自己的房子，但李的房子不能转让，双方僵持不下。今年3月，在南宁市兴宁区法院起诉李，要求解除合同。李返还定金及房款9.5万元，并按约定支付违约金9.5万元。

被要求这么高的处罚，李有点慌了。但李认为，房子不能转让不是他的错。他说他不知道他在江南区的房产是经济适用房，因为房子的产权是空白的。他也不知道南宁市政府的规定，业主只有在经济适用房办完挂牌交易手续后才能交易其他房产。是因为南宁房产局的政策，不是因为他故意不配合。根据陈某的要求，所涉房屋实际上已交付给陈某。陈某应该没有损失，95000元违约金太高了。

根据李的陈述，法院认为，中国的经济适用住房必须符合一定的条件并办理相关手续后才能购买。由此可以推断，李应该知道他名下有一套经济适用房。这一事实直接导致本案房屋买卖合同实际上难以履行，仍然无法办理房屋转移登记手续。

法院还认为，从李积极配合办理过户手续来看，李确实有诚意出售房子。但是从陈某交房到现在已经一年多了，限制过户的因素还没有解除，解除限制的时间还不确定。因此，法院决定解除双方的房屋买卖合同，返还定金9.5万元及房款。至于违约金，李并非故意违约，法院判决李支付违约金5000元。

案例2

经济适用房作弊导致交易搁浅

卖方被判双倍首付

“我看了他的房产证和土地证，知道他卖的是经济适用房。交了2万押金，去查档案。没想到会出事。”住在玉林市的阿玉(化名)在提到自己两年前买房的经历时，痛苦不堪。

阿玉说，2012年8月，她通过一家中介公司看中了傅在南宁小区的房子。该房屋于1997年由付购买，属经济适用房。房子虽然旧，但是价格比较实惠，总价31.5万。付还出示了房产证和土地证，已经符合南宁市保障性住房上市交易的相关规定。她和爱人商量后决定买。签完合同，她交了2万的定金。然后，按照约定，她支付了土地使用权出让金、契税、个人所得税等费用。办完这些手续后，阿宇和中介公司去办理过户手续，但被房产部门告知，该房屋将被政府回购，因为付在申请该房屋时提供了虚假的身份证明，交易无法过户。

阿玉傻眼了，这意味着存款的

对此，傅表示，房屋不能转让是因为客观因素。房屋登记机构认为他买房时有身份问题，拒绝过户。他早在1997年就买了房子，已经住了18年，没有其他第三方对房子的所有权提出过异议。他在签订买卖合同时，有充分的理由认为该房产的转让不存在任何障碍。他没有恶意拒绝转让所有权。到目前为止，对于他购房是否违规，政府是否回购，没有任何意见。因此，他没有违约。但是阿玉交的税才1000多，不能退。其他税费都可以退，他也愿意合作，所以阿玉的损失没那么大。

经调查，法院确认，付在购买经济适用住房时申报的年龄与其实际年龄不符，构成欺诈购买。南宁市经济适用房建设管理中心已办理如下：房屋将由市住房保障和房屋管理局收回，原销售金额按原购买价格退还给购买者。

因此，法院认为，支付所有房屋的费用是根本违约，因为购买时提供的信息不真实，导致无法转让所有权。由于傅根本违约，阿玉购房目的落空，阿玉要求双倍返还定金，法律上有理有据，法院予以支持。法院驳回了阿玉要求赔偿损失的请求，因为双倍返还定金足以弥补损失。虽然她打赢了官司，但是花了两年时间，让阿玉和他的妻子感到筋疲力尽。

[提醒]

名字下面有一个合适的房间

这是一个受限制的贸易集团

据了解，经济适用房是针对中低收入群体的国家政策性福利房。自推出以来，制度上有一定的条件。但过去由于房屋登记信息缺乏联网，出现了买受人名下有商品房或其他福利性住房，却购买了经济适用房的现象。南宁市兴宁区人民法院副院长刘Xli告诉记者，不符合条件的人在南宁购买经济适用房的现象会越来越少。由于南宁的房屋登记信息已经联网，相关部门正在逐步清理和回购这些不合格的保障性住房。

买经济适用房的人，会先买经济适用房，然后因为条件改善，再买商品房。只要商品房没有问题，买家能放心买这种二手房吗？刘法官说，虽然这种群体不能被视为欺骗购买经济适用房，但南宁市对既有商品房又有经济适用房的人的交易有限制性规定。根据《南宁市政府关于规范经济适用住房管理的通知》(南府发〔2010〕66号)第9条第：款“在退出经济适用住房或支付相关差价取得完全产权前，市住房保障部门应将购房人纳入限制房屋登记信息系统，限制其登记其他房屋所有权”。这也意味着，名下有经济适用房的人，只有在办理了退出其经济适用房的手续后，或者按照规定要补交差价并办理完全产权手续后，才能出售名下的其他房产。

作为买家，如何避免类似纠纷？刘法官建议，买受人在购房前，除查看出卖人所售房屋产权证等书面文件外，还可以自行或委托中介公司到房产部门查询出卖人名下的房屋登记情况。了解相关政策，所售房屋是否属于限制交易。先搞清楚，再决定买不买房产。

本报读者律师组公益律师潘旭伟也建议，买家在签订买卖合同前，应与卖家一同前往房产局查询卖家名下的房产信息，包括交易的产权是否h

梁潇和肖伟打算今年年底结婚，想买一个婚房。2014年5月1日，梁潇和肖伟与一家能源投资公司签订了《认购协议书》协议，并支付了2万元定金。梁潇和肖伟说，在签署认购协议之前，销售人员告诉他们，房子可以在今年12月31日前移交。据了解，付款后交货时间为2015年12月31日。因为交货时间太晚，没有达到他们原来的婚期。然后他们去营业部要求退款2万，被拒绝了。双方都上了法庭。10月20日，梁庆区法院一审裁定，开发商不能证明已告知梁潇、肖伟具体交付时间，应返还定金2万元。

在法庭上，梁潇和肖伟认为他们支付的2万元是预付款，而一家投资公司坚称这是定金。法院认为这笔钱是首付。既然是首付，只能根据谁错谁违约来判断钱的归属。就目前的证据而言，不能断定梁潇和肖伟在签署认购协议时知道交付时间为2015年12月31日。双方因买卖合同条款未能达成一致，是指因不可归责于双方的原因导致商品房买卖合同无法订立的情形。法院裁定，投资公司应向梁潇和肖伟返还2万元保证金。

为什么原被告双方都纠结2万元是预付款还是定金？主持此案的法官告诉记者，这其实是“首付”和“首付”的纠纷，两者的适用范围大相径庭。

“定金”具有预付款的性质，是一种支付手段，但不具有担保的性质。如果合同可以履行，可以抵消货款。付款方不履行合同的，仍可要求全额退款。

“首付”具有担保性质，适用首付违约金。即由于支付定金一方的原因导致合同不能履行的，不能要求返还定金。如因接受定金的一方原因导致合同无法履行，定金将返还两次，具有惩罚性。但是，如果不是由于双方的过错，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，第4条，如果由于不可归责于双方的原因未能订立商品房买卖合同，出卖人应当将定金返还给买受人。本文适用于这种情况。

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