二手房,二手房买卖存在哪些风险

二手房在价格和地理位置上有独特的优势，可供选择的面积和户型也很多，越来越受到购房者的青睐。但是由于市场、人员、法律等因素的影响，二手房买卖存在巨大风险？对于这些风险，无忧找律师网已经总结了相关信息，希望你看完这些信息后能有所收获。1.二手房买卖中的风险。

(一)房屋买卖合同缺少必要的主体。一般来说，房屋买卖合同必须涉及房屋的所有权人。如果房屋由多人(如夫妻)共有，且共有人在订立合同时没有签订买卖合同，则可能导致买卖合同无效。

(二)房屋买卖合同的主体违法。在现实生活中，一些购房者在订立买卖合同时没有仔细审查业主的真实性，主要是因为他们没有核实业主的身份，一些不法分子(如房屋承租人)通过虚假证明与购房者签订买卖合同，使购房者最终耗尽了资金和房屋。

(3)房屋存在物权瑕疵。主要是指房屋买卖权利不具备完整性，如被法院依法查封、房屋被抵押、房屋被出租等。

(1)该房屋经司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利时，出卖人此时无权处分该房地产。买卖双方订立房屋买卖合同，合同自然无效。

(2)待买卖房屋已设定抵押。出卖人将该房屋抵押给第三人，在转让该房屋时未告知第三人或者买受人该房屋已经抵押的，转让无效。只有注销抵押登记或者抵押权人同意，该房产才能买卖。

(3)正在买卖的房屋正在出租。如果房产正在出租，承租人依法享有有限的购买权。买受人要想万无一失，需要出卖人提供同等条件下该房屋承租人放弃优先购买权的声明。此外，根据相关规定，租赁房地产转让，租赁合同由房地产受让方继续履行。

(4)故意偷税。现实生活中，一些买卖双方为了避税，采取“高买低报”、拖延过户、赠送虚假礼品等方法。但是这些行为有很大的法律风险。

(1)“高买低报”。“高买低报”是指二手房交易买卖双方与中介公司签订虚假协议，以低于实际成交价格的价格申报纳税。但这种方式可能存在的风险是，买方可能按照少报的转让价格进行支付，不愿意按照原购买价格进行交易，导致卖方利益受损；这种做法也可能导致买家向银行贷款时贷款金额过低。然而，对于买方来说，存在不具备善意取得的构成要件和明显不公平的风险。

(2)所有权延期转让。这种方法的主要目的是为了逃避营业税。一般的做法是，买卖双方达成购房意向后，先签订购房合同，合同中约定房屋的交付方式、过户时间、过户方式。买受人支付全部或部分房价款后，出卖人将该房屋移交给买受人使用，出卖人持有期达到规定的免税时间后，双方进行房屋过户。这种行为的风险在于，一旦二手房市场价格在合同签订后、房屋过户前出现大幅波动，无论是大幅上涨还是下跌，买卖双方中的一方都可能倾向于违约、解除合同，从而损害守约方的利益。

(3)虚假赠与。这是目前比较简单的避税方式。通常买卖双方达成交易意向后，先私下签订买卖合同，然后到公证处办理房屋赠与合同，写明出卖人免费给买受人一套房子，并以无货币交易的名义规避营业税及其附加税。从法律角度来看，这种方式完全是一种偷税漏税的违法行为。买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷，不受法律保护，而是在相关部门认定存在相关违法事实后，追究一定的法律责任。5年内再转让的，卖方承担成交价20%的个人所得税，交易成本更高。

二、二手房业务风险对策。

现在中国的二手房市场不够规范，风险高，这就要求买卖双方在签订二手房买卖合同时要谨慎。事实上，规避风险的最佳方式是依法、全面、诚实地履行合同。

(1)确认所有者的真实身份。买卖双方在签订合同前，首先要核对签约主体的真实性，主要是核实业主的身份。因此，业主证书的真实性及其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提。签订房产买卖合同的时候，房子主要都在场。特殊情况不能到场的，需要出具经过公证的授权委托书和代理人身份证，由委托代理人签字。

(2)确认业主有合法完整的产权出售该房屋。必要时，到房屋管理登记部门查询房屋相关登记情况，以保证产权证的真实性，无任何权利瑕疵。

(3)明确双方的权利义务和违约责任。由于房地产交易复杂，金额大，有时会出现意想不到的情况，导致违约。为了避免以后扯皮，需要在签订合同时明确写下双方的权利和义务，以及承担违约责任的具体方式

(4)及时办理房屋过户手续。购房者一定不能为了节省过户费用而采取所谓的避税手段，这样对买卖双方都带来了很大的风险。

看了这个，大家都相信自己已经明白了上述相关规定。其实问题本身很简单，没有我们普通人想的那么复杂。如果您对上述文章中的叙述或其他问题感到困惑，请到无忧找律师网寻找专业律师进行相关专业咨询，或直接委托无忧找律师律师