全款买二手房交易流程,二手房交易流程是什么,交易过程中有哪些注意事项

二手房交易是指已经在房地产交易中心准备好，完成初始登记和一般登记，然后重新上市的交易。二手房是相对于开发商手中的商品房而言的，俗称房地产产权交易二级市场，包括商品房、允许上市交易的二手房公房(房改房)、贫困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房等。那么二手房交易有哪些详细的流程和注意事项，你知道吗？以下是无忧找律师网整理的一些关于二手房交易的内容，希望能尽力帮你买房。一、二手房交易流程及注意事项

第一步：买卖前的产权审查

害怕买产权有瑕疵的房子是购房者不敢进行独立交易的主要原因。但是，如果我们做足了准备工作，这个问题就不是问题。

首先仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的签名。如果有两个人，你需要在签合同的时候有两个人的名字；其次，买房要看相关凭据，比如购房发票、契税发票等。作为初步确认房屋产权归属的佐证。

[风险警告]:

这个环节最大的风险是产权瑕疵，所以交押金之前一定要查档案，得到明确的答案。你的房子可能因为债务纠纷被抵押或查封，一旦房屋产权出现问题，交易将被宣布无效。

第二步：交定金，签合同

看房，确定房屋产权，自然要交押金。但是不要忽略这个小环节。交押金有诀窍。每转几百万的房子，按5%计算的存款金额可以达到5万元。所以当交易到了这个阶段，请多加注意。

如果你喜欢的房子还在房贷中，押金应该由第三方而不是房主来监管。如果买卖双方都有可信赖的第三方，可以签订简单的协议，约定在止赎完成后向卖方支付定金，并注明“卖方交给监管第三方即视为已收到，卖方以未收到定金为由拒绝履行合同，视为违约”。如果没有可靠的第三方，存款应该由银行监管。具体方法是：买卖双方到银行签订监管协议，在交易中心完成交割手续后，同意转入卖方账户。

一般来说，交定金会会签预约销售合同，示范文本可以从深圳市国土房管局网站下载。合同中至少应约定物业地址、交易金额、交付时间、违约金和违约责任。具体条款见示范文本。

[风险警告]:

1.目前，当房价上涨时，如果买方想防止卖方违约不卖，可以支付全额定金或约定高额违约金，以增加违约成本。但定金或违约金不得超过交易金额的20%；

2.出卖人可以在监督中未取得定金为由，毁约出卖该房屋。因此预约销售合同应注明“在第三方监督下，视为卖方已收到”；

3.为了避免业主在交房前拖欠费用，需要签订交房押金协议，约定押金中扣除约1万元押金。检查家具电器完好后，交水、电、物业管理费用，交钥匙，押金再退。

第三步：赎回建筑

建筑物的赎回是一个大学问题。不同的赎楼方式，成本不同，供货时间不同，风险也不同。一般来说，止赎是业主的责任。有两种方式可以赎回建筑： 第一，业主贷款

考虑到风险，买方最好使用前一种方法赎回建筑物。后一种方式可以节省0%或4%的短期止赎利息，但如果交易终止，出卖人违约或房屋产权存在，买受人将陷入被动地位。美联房地产抵押部主任王清说。

这里有一些小技巧：如果通过同行再融资房贷，以上费用是必不可少的，但是可以节省很多时间。另外，担保公司和银行之间存在对接关系。比如一家担保公司对应的银行，可能只有工人银行、中间银行等等。如果不知道如何选择担保公司，可以咨询打算做抵押的银行，否则可能要先选择担保公司，空行程。

风险预警：止赎带来的风险是这个环节中最大的。购房者用现金赎回房产或通过担保公司向银行借钱是不可取的。如果因意外原因终止交易，房屋被查封，买方将承担风险。边肖采访的几位中介按揭部专家都认同“两贷赎产”，即业主自己通过担保公司向银行贷款。

第四步：首付和资金监管

除了产权，独立交易要担心的第二大问题是资金监管。事实上，资金监管目前已经成为一个体系，买卖双方按照既定的规定去做，风险很小。无论如何进行交易，首付都必须由银行监管。

具体操作如下：买卖双方在银行签订资金监管协议，然后分别在银行开户，规定在买方过户并取得新发放的房产证后，将首付款寄给卖方。如果交易成功完成，银行会把钱寄给卖家；如果中途出现问题，交易终止，首付会返还给买家。银行在提供这项服务时，一般会收取500元左右的单笔监管费，但如果通过银行办理资金监管进行抵押，则可以节省这笔费用。

为了公平起见，银行在签订监管协议时会要求买卖双方先签订借款书，这样买卖双方在放款时就不需要亲自去银行了，也可以避免买方当时不配合贷款而带来的麻烦。

[风险警告]:

1.买方应确保首付款由独立的第三方监督，以避免资本风险。用首付给卖家赎回房产就更危险了。

2.如果贷款对账单没有提前签字，卖方应在买方过户完成后及时督促解除首付款冻结，避免“人走茶凉”。

第五步：签署销售合同

在支付定金的过程中，边肖已经提前告知，独立交易可以先签订“书面协议”，这与普通中介的中介合同非常类似，只是缺少了中介部分。格式可以参考中介的中介合同，也可以直接从深圳市国土房管局网站“信息公开”板块的房产管理相关下载办公室下载《xx市二手房预约买卖及居间服务合同》，以供参考。

签订书面协议要注意产权、房产总价、交易税、日期四个方面，其中要注意如何在书面协议中分担交易税和手续费。日期也很重要，比如存款、转账、交割时间。只有确定了日期，交易才能顺利进行。比如规定45天内完成止赎，签约后7天内首付由银行监管。

首期交付后，即可签订正式的国土房管局二手房买卖合同。深圳市房地产经纪行业协会(以下简称房协)相关负责人告诉边肖，独立交易双方可以到房协网站注册并填写相关内容

1.物业有共有人的，让共有人共同签字，避免共有人不同意出售而导致交易失败的可能性。

2.有租赁的，承租人应当签署放弃优先购买权的证明，以承租人违反优先购买权为由，避免交易失败。

3.如果楼盘内有价格不菲的家具家电，最好在附表中详细描述家具家电，如品牌、新旧程度等。如有必要，还可以附上家具电器的照片，防止交房时物品出现故障。

4.物业有挂帐的，在签订合同时应写明迁出日期和违约条件。

5.需要明确违约责任，尤其是在目前房价上涨的情况下，业主违约的概率增加，所以需要明确违约责任，以保护自己的权益。

第六步：选择一家银行，进行抵押贷款

如果不是一次性付款，买家需要去银行做房贷。去银行申请贷款，需要买卖双方都在场，并带身份证原件、收入证明、销售合同。申请贷款的时候直接去找银行的客户经理说要做房产抵押，他会帮忙办理。一般来说，回复可以当天确认。但是，有时候，贷款金额达不到预期。比如评估价格高的银行需要重新评估，通常会延长两三个工作日。但是，在办理按揭之前，买家需要知道自己心目中的数字。如果物业比较老，比如2000年以后，因为估价价格比较高，贷款一般可以达到80%。如果是2000年以前的房子，贷款只能是60%到70%。至于存款和首付的银行监管，也可以在办理抵押时同时办理，避免来回跑腿。

至于银行的选择，中介机构建议四大国有银行贷款额度更宽松，效率更高。至于利率能不能浮动，各家银行执行的政策基本相同，没必要多考虑。

[风险警告]:

1.如果贷款金额达不到预期，买方需要准备支付更多的首付，否则交易失败将导致违约。

2.目前，二手房贷款有收紧的趋势，可能会出现贷款无法获批的情况。为了防止这种情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决办法，如解除合同或赔偿违约金。

第七步：转账纳税

过户，需要到房产所在地的产权登记中心办理过户手续。买卖双方都需要带身份证原件、房产证原件和二手房买卖合同。一般发货后，车主收到收据后可以要求银行释放之前监管的存款。

至于办理许可证的时间，通关内领证需要5个工作日，通关外宝安需要5个工作日，龙岗需要20-30个工作日(2000年以前旧证30个工作日，2000年以后新证20个工作日)。纳税时，如果合同规定各自缴纳税费，那么两者必须同时在场；如果是业主付款，只需要买家在场即可。至于领新证，可以一次性付款直接领新房产证；如果按揭贷款是房产证复印件，银行会自动到国土房管局办理按揭手续，5个工作日后发放最终款项给业主。

[风险警告]:

1.房地产风险责任在产权转让前由转让方承担，产权转让后由受让方承担。也就是说，转让后房屋损坏的风险由买受人承担，所以买受人需要在转让前仔细确认房屋是否存在质量问题。

2.目前，当房价上涨时，一些业主会以虚假债务为由要求法院查封房产，使转让期内的房地产交易处于不可预见的状态

交接通常涉及物业、水电、有线电视、燃气等的交接。如果物业内有家具家电，需要核实是否更换或拆除，最后业主会转动钥匙，正式完成交易。上述水电交接应分别在管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门办理。双方应准备好房产证和身份证等复印件。罗湖区等一些地区在办理水电交接时可能需要提供抵押合同。最好是双方去之前都打电话咨询一下，避免来回跑。最重要的是《交房保证金协议》是之前签的，如果房子里面的家具家电齐全，就作为押金返还给业主。家具家电确实缺失的，经双方协商可以从押金中扣除。

[风险警告]:

1.如果房屋交付时家具家电损坏甚至被拆除，且无法补足房屋交付保证金，买方通常很难找到卖方要求赔偿。所以，一开始约定好定金的时候，最好把定金的金额搞大一点。

2.在交房的时候户籍问题也很容易被忽略，所以交房之前最好到房屋所在地的公安局查一下业主的户籍是否已经迁出。