从中介买二手房交易注意事项,二手房交易详细流程

二手房新税费政策实施后，如果购房时间超过两年，可以省下几万元的税费。面对节省高额税费的诱惑，不少购房者开始动歪脑筋签“阴阳合同”。业内人士提醒我们要警惕“阴阳合同”的陷阱。今天边肖给大家分享一下二手房买卖的大致流程。准备买二手房的买家，赶紧看看吧。到时候不要迷茫。与此同时，边肖还整理出了给大家买房的十个注意事项。掌握这些，会让你远离买房的陷阱。“阴阳契约”陷阱

“在二手房交易中，一些机构和个人为了逃避监管，少交税费，千方百计在合同上做文章，签订‘阴阳合同’，容易引发纠纷，给当事人带来风险”。买卖二手房时，买卖双方要认清“阴阳合同”的危害和风险。虽然降低住房交易价格可以降低营业税，但这样做存在很大的风险。对于卖方来说，第一步就是要面对宣布合同无效的风险。买方可以以存在“阴阳合同”为由，通过宣布交易无效等诉讼方式试图取消交易。其次，存在房款无法完全收回的风险。由于“阴阳合同”存在价差，且缺乏银行监管，买方可能无法按期支付超过备案价格的房价款，或恶意要求以备案价格成交。买卖双方在签订“阴阳合同”时都可能面临行政处罚和刑事责任。

二手房交易流程的八个步骤

1.买方咨询

出卖人与买受人建立信息沟通渠道，买受人了解该房屋的整体状况和产权，并要求出卖人提供合法证明，包括房屋所有权证、身份证明等证明。

2.签合同

出卖人已提供该房屋的合法证明，买受人可以支付购房定金(支付购房定金不是买卖商品房的必要手续)，买卖双方签订房屋买卖合同(或房屋买卖合同)。经买卖双方协商一致，就该房屋的位置、产权状况及交易价格、交付时间、交付方式、产权处理等达成一致后，双方签订房屋买卖合同，合同至少一式三份。

3.办理过户

买卖双方共同向房地产交易管理部门申请审查。买卖双方向房产管理部门提出申请手续后，管理部门应核对相关文件，审核产权，对符合上市条件的房屋批准过户手续，对无产权或部分产权及其他产权人未取得书面同意的情况，拒绝申请，禁止上市交易。

4.立契约

根据交易房屋的产权状况和购买对象，房地产相关部门可以按照交易部门预先设定的审批权限逐级申请审批，然后交易双方可以办理契证签署手续。现在北京在交易过程中取消了房地产买卖契约，俗称“白契”。

5.缴纳税费

税费构成复杂，取决于交易房屋的性质。比如房改、危改迁建、经济适用房等商品房的税费构成是不同的。

6.办理产权转移手续

交易双方在房地产交易管理部门完成产权变更登记后，将交易材料移交给发证部门，买受人凭《取得房屋所有权证通知书》向发证部门申请新的产权证。

7.银行贷款

对于贷款的买受人，在与出卖人签订房屋买卖合同后，买卖双方到贷款银行办理贷款手续。银行将检查买方的信用，评估

有些房子有许多共有人。有继承人、家庭、夫妻的，买受人应当与全体共有人签订房屋买卖合同。如果只有部分共有人擅自处分共有财产，未经其他共有人同意，买受人与共有人签订的买卖合同一般无效。

第二，土地情况明确

二手房，买家要注意土地使用性质，是划拨还是出售。划拨土地一般无偿使用，政府可以无偿收回。转让是指所有权人已经缴纳土地出让金，买受人对房屋享有相对完整的权利；还应注意土地的使用寿命。如果一套房子的土地使用权只有40年，业主用了十年，买受人按同地段土地使用权70年的商品房价格来衡量，有点不划算。

3.交易室是租的吗

一些二手房转让时，有一个物质负担，就是被别人租去了。如果买受人只看房产证，注重过户手续，而不注重是否有租赁，很有可能买受人会得到一个不能及时入住或使用的房产。因为我国包括大多数国家都承认‘买卖不违反租赁’，也就是说，房屋买卖合同不能反对以前成立的租赁合同。这一点在实践中被很多买家和中介公司忽视，也被很多卖家利用，从而引发更多的纠纷。

四、房屋手续是否齐全

房产证是房主拥有房屋所有权的唯一证明。没有房产证的房子交易时，买家拿不到房子的风险很大。房主可以抵押或转卖产权证，即使以后没有取得，房主也可以抵押转卖。所以，最好选择有房产证的房子进行交易。

5.福利院合法吗

房改、安居工程、经济适用房属于福利性质的政策性住房，转让时有一定的限制。而且这些房子对土地的性质和房屋所有权的范围都有一定的国家规定，所以购房者在购买时要避免买卖合同与国家法律发生冲突。

6.物业管理费拖欠吗

有的房主在过户时，物业管理费、电费、三气(天然气、暖气、煤气)费已经拖欠很久了，已经欠了一大笔费用。买受人在不知情的情况下买了房子，可能要由买受人承担全部费用。

7.市政规划影响吗

有些房主可能因为知道房子5到10年左右就要拆迁，或者知道房子附近要建高层住宅，急于出售二手房，可能会影响采光、价格等市政规划条件。作为买家，购买时要充分了解细节。

八、单位房屋是否侵权

一般单位的住房有成本价职工住房和标准价职工住房，两者性质上都是划拨，出让时要缴纳土地使用费。再者，对于住房标准价，一般单位享有部分产权，职工转让时单位享有优先购买权。如果买方不注意这些，他可能会与业主一起侵犯单位的合法权益。

9.中介公司违规吗

一些中介公司违反规定提供中介服务。比如二手房贷款的情况，他们给购房者提供零首付，也就是购房者支付的购房款全部可以从银行骗贷。买家认为自己占了便宜。你不知道如果银行发现了，所有的责任可能都由他自己承担吗？

十、合同明确

二手房买卖合同虽然不需要像商品房买卖合同那样全面，但有些细节要明确约定，如合同主体、权利保障、房价、交易方式、违约责任、争议解决、签约日期等。这个要充分考虑。