二手房交易评估是什么意思,二手房交易价格

在二手房交易过程中，在双方考虑不足、交易条件不明确的情况下，房地产经纪人利用信息不对称进行快速交易，实现盈利，从而为交易风险埋下隐患。

一般情况下，首付、查封房产等风险是二手房交易流程设计中的制度性问题，非个人可以解决；但户籍迁移、“逐户”模式下的违约、交易中税费成本造成的交易壁垒等风险，可以通过房地产经纪公司提供的中介服务，在一定程度上大大减少纠纷。

从笔者所承办的与后者相关的案例来看，大部分案例是由于房地产经纪公司的业务人员在促成买卖双方签订合同的过程中，过分追求速度和效率，以交易为先，忽视了房地产经纪行业从业人员的调查义务、披露义务和提示义务，而买卖双方往往因为不专业、粗心大意、缺乏必要的判断能力而被“忽悠”签订销售合同。

笔者认为，房地产经纪公司应明确中介服务的具体内容，除了依法提供媒体信息外，还应规范信息披露的真实性和充分性。比如，产权调查报告要呈交给买受人，房地产经纪公司要对提供挂牌信息的房屋进行全方位拍照、录像，内容要附在买卖合同上。

造成“无忧找律师Net event”的主要原因是，在签订合同之前，业务人员可能已经根据公司的规范向买方披露了一定的房屋信息，但并不真实、充分、有效，甚至业务人员实际上可能没有履行中介义务，没有向买方传递必要的媒体信息，导致买方发现房屋与其知道的房屋信息不一致，或者发现自己的认知出现重大错误。

同时，对于中介的主要义务，无忧找律师网在签约前并没有充分表达，导致交易双方认为“如果我找到你的中介，你就有责任帮我完成交易。如果你完成不了，那是你的责任。”在司法查封的情况下，或无忧找律师网络公司的中介身份和抵押权人身份存在实质性竞争的类似情况下。

因此，笔者认为当前二手房交易流程设计的思路需要改变。

在复杂的房地产交易过程中，卖方无担保贷款，买方无贷款一次性付款，根本不现实。风险管控的核心应该是“资金安全”的保障。双方约定，只有将权利转移到买受人名下，出卖人才能取得该房屋价款，买受人在取得权利前支付全部房款(贷款)，以保证其履约能力。

但在现实中，卖方抵押和买方贷款的情况在一定程度上阻碍了前述模式的顺利发展。考虑到住房抵押贷款中卖方的利益和买方贷款的银行利益的保护，只有引入第三方资金监管平台，保证买卖双方交易资金的安全，并充分考虑各方债权人的利益，交易才能顺利完成。

中国台湾省二手房交易模式值得借鉴。

中国台湾省二手房交易流程如下：签约前产权调查、签订房屋买卖合同、签约后产权调查、买受人向资金监管账户支付除贷款以外的房价款、买受人申请银行贷款、买卖双方申报纳税、产权过户及抵押登记、银行向资金监管账户贷款、产权登记完毕、资金监管方清偿出卖人抵押债务(如有)、出卖人抵押登记癌症

二手房交易资金监管模式可适用于卖方抵押房地产、卖方无担保房地产、房地产租赁关系等需要对租金保证金进行监管的业务。操作流程类似于中国台湾省的交易流程，可以在很大程度上保证买卖双方的交易安全。但服务模式引入市场后，由于宣传力度不够，市场缺乏有效的交易模式引导，抵押人、债权人等利益相关者难以根据不同利益调整意见，难以推广。

上海乃至中国大陆的二手房交易日益火爆，迫切需要根据中国大陆的房地产特点、交易背景和资金保障需求，建立合理的交易模式并加以实施。对于提供中介服务的房地产经纪公司，要严格规范从业人员资格，规范中介服务内容和形式，形成长效监管机制。这样才能有效保证二手房交易的安全顺利进行。