《省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律的指导意见》(2012年3月5日安徽省高级人民法院审判委员会民事执行专业委员会第一次会议通过)
为正确处理房屋买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国》、《中华人民共和国》(以下简称《最高人民法院关于审理纠纷案件适用法律若干问题的解释》)及司法解释的规定，结合本省民事审判实际，制定本意见。
1.新建商品房买卖合同纠纷
1.当事人签订的认购书、购买意向书等协议，不符合《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购买商品房的位置、面积、价格，且能够实际履行的，可以视为商品房买卖合同。但是，除非当事人明确同意，否则认购书、购买意向等协议仅为预约合同。
人民法院对认购书、购房意向书等协议性质的认定，并不影响一方向另一方适用定金罚则的主张，该定金罚则可根据协议中的定金条款归属。
2.当事人以拍卖行不能转让为由请求确认转让合同无效的，一般不支持；转让合同履行期届满，转让方未取得房屋所有权，致使受让人无法办理房屋所有权转移登记的。受让方要求解除合同，要求转让方承担违约责任的，应予支持。
3.卖方与几个买方就同一栋房子签订了销售合同。在合同有效且买受人均主张出卖人履行合同转让房屋所有权的情况下，买受人权利的保护顺序应按以下顺序确定：
(1)房屋所有权转移登记已经办理；
(二)已办理房屋权属转移预告登记或合同备案手续；
(三)合法占有该房屋。
(4)合同的实际履行在先；
(5)合同未履行，合同成立较早。
签订房屋买卖合同的第一个买受人已合法占有该房屋，出卖人已与第二个买受人签订合同并登记房屋权属转移。除非第一买受人在签订合同和办理房屋权属转移登记时，能够证明第二买受人知道或者应当知道该房屋已经被其他买受人占用，否则仍应当优先保护已办理房屋权属转移登记的买受人。
4.房屋买卖格式合同规定“该商品房已通过验收”为交付条件。一般情况下，卖方(建设单位)应组织勘察、设计、施工、监理单位进行工程竣工验收，并出具验收意见，作为确定该房屋通过验收测试的依据。但是，规划、公安消防、环保、城建档案管理等专项行政管理部门尚未出具验收意见的，该房屋不应视为验收合格。
5.出卖人交付的房屋不符合本意见第四条规定的交付条件，出卖人交付房屋时因“验收不合格”导致买受人主张违约责任的，出卖人可以在一审法院辩论终结前提供完整的《解释》，一般不支持买受人主张。
6.房屋买卖合同规定，出卖人交付房屋时必须提供《工程竣工验收报告》、《住宅质量保证书》等文件。出卖人在实际交付房屋时未提供上述文件的，买受人有权拒绝接收该房屋。但是，如果买方因卖方未能提供上述文件而主张违约责任，一般不予支持。
7.如果买受人以出卖人未申请证书为由主张违约责任，且出卖人证明其已在办理房屋登记手续截止日前30个工作日向房产登记机构提交了证书所需的文件和资料
9.《住宅使用说明书》第38条第 (6)项规定，未依法登记领取权属证书的房屋不得转让，其性质不属于《解释》第14条规定的“强制生效条款”。如果买方仅因卖方在签订合同时未取得权属证书而要求确认合同无效，则不予支持。
《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第三十九条第一款第(二)项的规定不具有上述司法解释第十四条规定的“效力强制规定”的性质，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。
10.房屋抵押权存续期间，出卖人(抵押人)未经抵押权人同意转让抵押房屋的，不影响房屋买卖合同的效力。
合同约定的履行期限届满，抵押登记尚未注销，无法办理房屋所有权转移登记的。买受人要求解除合同的，可以支持。买受人要求出卖人承担违约责任的，可以综合考虑双方的过错和造成的损失，确定应当承担的责任。
11.当事人就同一房屋签订多份买卖合同，因这些合同对房价、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致而发生纠纷的，人民法院应当综合考虑合同签订时间、实际履行情况、同类房屋成交价格等因素，确定当事人的真实意思表示，确定应当履行的合同。
12.房屋中介机构违反忠实调解义务，严重损害委托人利益，委托人拒绝支付中介服务费或者要求房屋中介机构赔偿由此造成的损失的，应当予以支持。
三、关于农村房屋买卖合同纠纷
十三、城镇居民、法人或者其他组织购买农村集体所有土地上建造的房屋签订房屋买卖合同，应当按照《中华人民共和国城市》第五十二条和《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第四十三条的规定，视为无效合同。
农村房屋买卖合同被认定无效的，可以根据当事人的过错、利益和赔偿能力，责令其承担相应的缔约过失责任。
14、同一农村集体经济组织成员之间未签订的房屋买卖合同，应视为无效合同。但是，买受人在一审法院辩论终结前取得出卖人的所谓农村集体经济组织成员资格，并符合其他购买条件的，可以认定合同有效。
四.其他问题
15.部分已登记的共有房屋所有权人转让房屋属于无权处分。如果其他注册业主未经同意声称买卖合同无效，一般都会支持。除非买方有理由相信卖方有代理权。
共有房屋以一个或者部分共有人的名义登记，登记的权利人转让共有房屋也是无权处分行为。其他共有人主张房屋买卖合同无效的，人民法院应当根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第一百零六条第一款的规定，进一步审查买受人是否善意取得。
16.房屋买卖合同签订后，买受人已付清全部价款，合法占有房屋。在申请登记机关办理房屋权属转移登记期间，买受人没有未完成转移登记的过错，或者因出卖人原因无法办理转移登记的。出卖人的债权人请求人民法院查封、拍卖、变卖房屋的，买受人应当予以支持。有证据证明买卖双方恶意串通损害债权人利益的除外。
17.房屋买卖合同签订后，出卖人未按照合同约定协助买受人办理房屋权属转移登记，买受人提起诉讼确认房屋权属的，人民法院应当向买受人说明，变更主张是主张出卖人协助办理房屋权属转移登记，买受人坚持不变更的，应当驳回其主张。
如果买方要求
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