房屋预售许可证,房屋预售纠纷产生的原因有哪些

在现实世界中，我们经常看到，由于开发商的预售交易，房屋容易发生纠纷。传统的商品房交易是以“先建后卖”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地使用权，然后在其上建房，建成后再出售房屋。那么，什么是预售呢？为什么会有争议？无忧找律师网边肖下面会给你详细介绍。房屋预售纠纷产生的原因有哪些

正是因为房屋预售制度有很多好处，这种交易形式才成为我国比较流行的房屋交易形式。然而，与此同时，出现了许多争议。据全国消费者协会统计，预售房屋的质量、面积、交房日期，以及房屋设计和周边环境的变化所引发的投诉数量在全国名列前茅，成为人们关注的热点之一。然而，商品房预售交易纠纷主要是由商品房预售制度本身引起的。综上所述，大致有以下几点：

1、多重复杂的法律关系。

商品房预售交易不仅涉及开发商与购房者之间的“买卖”关系，还涉及开发商与建筑商(承包商)之间的基础设施项目合同关系。如果是承包商分包，还涉及到承包商和分包商的关系； (二)开发商可以委托广告主制作房屋预售销售广告；3 .开发商也可以向银行或其他债权人借款，支付自己的业务费用； (4)购买者也可以在建筑施工等过程中转让给他人。在这众多的法律关系中，任何法律关系的违约或不履行都可能影响开发商与购买者之间交易合同的履行，从而产生不同的法律关系。

2.买方缺乏担保。

合同法中的合同关系是以双边合同原则为基础的，双方的主要支付义务原则上有对价关系，也就是说，自付的目的是取得对方的支付；在对方未付款之前，也可以拒绝付款，即同时履行《合同法》第66条规定的抗辩权。一般房屋买卖，即“现房”买卖，在出卖人未交付标的物或者未转移标的物所有权之前，买受人原则上可以依照《合同法》第一百六十一条、第六十六条的规定拒绝支付购房款。在商品房预售交易合同中，开发商通常只承担在一定期限内完成房屋建造并交付给购房人的义务，而购房人必须在合同订立前向开发商支付一大笔款项。在开发商交付房屋之前，根据《合同法》第161条和第66条的规定，买受人不得拒绝自己的付款义务。由此可见，与一般买卖相比，商品房预售交易制度对购房者权益的保护明显不足。

此外，商品房预售交易也不同于《合同法》第167条规定的分期出售和第134条规定的所有权保留出售。按照分期付款买卖和所有权保留买卖，买卖双方约定出卖人向买受人交付标的物后，买受人可以分期付款。这种类型经常出现在金额较大的销售合同中，比如汽车。在这两种交易中，买方一般可以立即占有标的物，享受消费标的物，同时可以通过分期付款减轻支付价款的负担，这实际上属于买卖双方融资合同的类型。另一方面，在商品房预售交易中，购房人有义务在房屋交付前支付价款，但在支付一大笔“首付”后再分批支付房价，仍然不能向开发商主张任何权利，这实际上属于购房人向开发商集资的类型。与其他融资方式相比，如果买方未支付的价款按分期付款方式达到五分之一，卖方可要求支付全部价款或解除合同。合同解除的，出卖人可以要求买受人支付标的物使用费；买受人未按照所有权保留买卖支付价款或者履行其他义务的，出卖人仍然享有标的物的所有权；银行贷款和放款人往往要求放款人提供抵押贷款或担保人，以保证其有权返还放款人；融资租赁中，出租人(融资人)可以通过买卖取得租赁物的所有权，然后租赁物的承租人可以通过租赁取得租赁物的使用利益，而出租人仍然可以保留租赁物的所有权。然而，购买者提供资金和开发商建造房屋没有保证。显然，商品房预售交易制度本身就对购房者不利。

3.交易标的的不可预测性。

商品房预售交易合同是当事人对在建房屋的交易行为，在一定期限内房屋竣工后，由开发商负责过户并交付给买受人。通常情况下，签订合同时，买方只依赖开发商提供的图纸和模型或开发商搭建的“样板房”。至于竣工房屋的实际面积、建筑材料的质量、公共设施的可用性等。购买者无法提前预见或预见。这些问题往往是买家决定交易与否的重要因素。更有甚者，开发商还可以在事后改变设计，增加公用面积，使其在订立合同时达不到预期的约定。

4.演出周期长。

一般买卖合同成立后，出卖人有义务交付买卖标的物并转移所有权。在商品房预售交易中，从合同订立到房屋建设完成需要相当长的时间。在房屋建设过程中，开发商的履约能力容易因外部因素或其他因素而发生变化。另外，经济繁荣与否，建材兴衰等等。也可能影响合同订立后房屋的竣工。当然，买方当然可以解除交易合同，但实际情况是，如果他们想解除合同，买方将受到交易合同中约定的条款的许多限制，因此，一般来说，买方总是处于劣势； 第二，从合同签订到房子竣工已经有一段时间了。在此期间，很可能有许多其他购买机会由于该交易合同的建立而没有被买方考虑。如果要终止合同，不仅交易目的无法实现，其他机会也会丧失； 第三，在大楼竣工之前，买方已经投入了大量资金，处于无法停止的境地，这使得买方无论有多担心，都不敢轻易解除合同。如果买方敢终止合同，他至少会损失几千美元。

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什么是房屋预售

传统的商品房交易是以“先建后卖”的方式进行的，也就是说开发商先取得土地使用权，然后在其上建房，建成后再出售房屋。虽然这种方式在交易中非常安全，特别是对购房者来说，但由于我国长期实行计划经济，住房需求中的“债务”太多，加上人民生活水平和购买力的提高，住房供需矛盾更加突出。住房建设不仅费时费钱，而且开发商往往需要大量资金来维护。在这种情况下，传统的“先建后卖”的方式已经不能满足住房供需双方的需求。于是就产生了“先建后售”或“边建边卖”的交易形式，即所谓的房屋预售。

房屋预售是指当事人约定一方以分期付款方式支付价款，另一方在一定期限内完成建筑，将所有权转移给另一方的形式。此外，从购房者的角度来看，预售房屋的需求者不仅是自住者，也是基于保值、投资、投机等因素的购房者。投资性购房人以少量资金向开发商订购预售房屋，在房屋建设完成之前，可能会因投资利润而被转售。对开发商来说，开发商用购房者的资金建房，甚至可以向银行借钱融资，用别人(即购房者和银行)的资金赚取利润。至此，房屋预售制度成为一种类似于卖空的“期货交易”。

综上，补上预售交易的相关内容。可以看出，从开发商的角度来看，开发商用买方的钱盖房子，甚至可以向银行借钱融资，用别人(即买方和银行)的钱赚取利润。更多问题，无忧找律师网提供专业的法律咨询服务。