解除房屋买卖合同的条件，房屋买卖合同范本

最高人民法院近日公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)，6月1日起施行。销售合同不容易被确认为无效。根据《司法解释》的规定，《合同法》主张只要当事人在平等自愿的基础上订立的合同不存在《合同法》第五十二条规定的无效，就应当尽可能尊重双方当事人的意思表示，不容易确认合同无效。《司法解释》规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但房地产开发企业对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和承诺是专门确定的，对商品房销售合同的订立和房价的确定有重大影响的，应当视为要约。买卖合同的订立，视为买受人接受房地产开发企业的要约。解释中特别提到，即使这些说明和承诺不包含在商品房买卖合同中，也应视为合同的内容。当事人违反的，应当承担违约责任。“缩水”小于3%，很难解除购房合同。买家会担心一个问题————“缩水”，都知道3%的限制。现实中，有些购房者无法接受这个误差比，要求与房产中介解除合同。《司法解释》规定，商品房销售中，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，按照合同约定的价格结算。买受人要求解除合同的，法律不予支持。

此外，《司法解释》还规定，房地产开发商交付的房屋建筑面积或建筑面积与商品房买卖合同约定的面积不符。合同有约定的，按约定办理；合同中没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超过3%的，支持买受人要求解除合同并返还已付房价款及利息。买方同意继续履行合同。房屋实际面积大于合同约定的，面积误差比在3%(含3%)以内的房价款由买受人按约定价格补足，面积误差比超过3%的房价款由房地产开发商承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)的部分由房地产开发商返还房价款及利息，面积误差比超过3%的部分由房地产开发商双倍返还房价款。恶意欺诈的房地产开发商将承担惩罚性赔偿责任。房地产开发企业在商品房买卖过程中，因恶意违约、欺诈等原因未能取得房屋的，将承担惩罚性赔偿责任。《司法解释》第八条规定，有下列情形之一的，商品房买卖合同的目的不能实现，不能取得房屋的买受人可以请求解除合同，返还已付购房款及利息，赔偿损失，并要求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的费用。赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买受人，将房屋抵押给第三方的；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业将该房屋出售给第三方。

《司法解释》第九条规定，房地产开发企业订立商品房销售合同，有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的。买受人可以要求退还已付房价款及利息，赔偿损失，并要求房地产开发企业承担不超过已付房价款1倍的赔偿责任：故意隐瞒未取得商品房预售许可证或者提供虚假商品房预售许可证的；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已卖给第三方或房屋已被拆迁补偿的事实。三类房屋不适用《司法解释》黄*你说我国的房屋类型很多，有房地产开发企业建造的商品房、政府组织建造的保障性住房、公房出售的房改房、单位集资建房、个人所有的私房等。经济适用房、房改、集资建房等住房不能自由买卖，其交易受国家政策调整，《司法解释》不适用。《司法解释》，其调整范围明确限定为商品房销售，包括预售商品房和现售商品房。房屋质量有问题的，由开发商负责按期修复。根据《司法解释》的规定，所购商品房质量严重影响住宅正常使用，买受人要求解除合同并赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，交付的房屋存在质量问题的，房地产开发企业应当承担保修期内的维修责任；房地产开发企业在合理期限内拒不修复或者拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复。维修费用和维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

人民法院还应当支持买受人因房屋主体结构质量不合格无法交付使用，或者房屋交付使用后提出的解除合同、赔偿损失的请求。承销商也应参与合同纠纷的诉讼。《司法解释》规定，买受人因商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷的，人民法院将通知包销商参加诉讼。承销合同明确的，按照约定确定双方的权利和义务；包销期满后，当事人对未售出房屋的所有权没有约定的，由包销商按包销价格购买。《司法解释》还规定，房地产开发企业违反包销合同，出售已由包销商同意出售的房屋的，应当承担违约责任，赔偿包销商损失。拆迁户有权先获得补偿和安置房。《司法解释》保护处于“弱势地位”的拆迁户的合法权益，规定人民法院应当支持拆迁户优先获得补偿和安置房。《司法解释》规定拆迁人与被拆迁人应当以产权调换的形式订立拆迁补偿安置协议，明确规定拆迁人应当将被拆迁人补偿安置在特定位置和用途的房屋内。拆迁人将补偿安置房屋单独出售给第三人的，人民法院应当支持被拆迁人先取得补偿安置房屋的请求。

被拆迁人要求解除拆迁补偿安置协议的，黄石友表示，无法获得房屋的被拆迁人可以要求解除合同，返还已付房价款及利息，赔偿损失，并要求房地产开发企业承担不超过已付房价款1倍的赔偿责任。买卖合同无效的，可以请求撤销“抵押”贷款，即通常所说的商品房“抵押”。《司法解释》规定了当事人行使解除商品房买卖合同权利的条件。《司法解释》规定，当商品房买卖合同被确认无效或被撤销或解除时，当事人可以请求解除“抵押”贷款。当事人签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式支付。如果买方因一方当事人或不能归咎于双方当事人的原因而不能签订担保贷款合同，应允许双方当事人终止合同。否则，买受人将无法支付购房款，无法实现商品房买卖合同的目的。同时，《司法解释》还明确了当事人行使解除担保贷款合同权利的条件。买房贷款合同的目的是买房。买卖房屋合同被确认无效或者被撤销、解除时，购房人的贷款已经失去意义。不允许解除合同，对购房者不利。但是，贷款银行会在没有任何担保的情况下向买家提供大量贷款，这也将面临很大的风险。因此，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。此外，《司法解释》规定，确认商品房买卖合同无效或被撤销或解除，且商品房担保贷款合同也解除的，房地产开发企业应将收到的购房贷款本息和购房款分别返还给担保方和买受人。