(一)房屋质量问题的主要表现
屋面渗漏；烟道、排气道、风道堵塞；室内地面空鼓、开裂、起砂、瓷砖松动，有防水要求的地面漏水；内外墙及吊顶抹灰、瓷砖、壁纸、油漆等饰面脱落，墙面浆开始碱剥落；门窗开关无效或间隙超标；厕所、厨房、卫生间斜坡积水；潜入内墙板，在阳台积水；有防水要求的水塔、水池、地下室漏水；室内水暖、供热系统管道漏水、漏水、供热不热、电器、电线、照明灯具坠落；室内外管道泄漏堵塞；钢、钢筋混凝土、砌体结构等承重结构的变形和裂缝超过国家标准和设计要求，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体超标
(二)质量问题的原因
工程设计不合理，施工方偷工减料或使用不合格原材料，施工方随意更改工程设计图纸，随意更改建筑主体和承重结构，施工单位资质不足导致施工不合格，监理单位资质不足导致监理不力，分包或非法分包等。
(3)主要案例
1.20XX年，韩与某房地产公司签订商品房买卖合同，王以21万余元在被告开发的宣城某商场购买了一套住房。20XX年，某房地产公司开发的房子通过项目验收后，交付给韩。韩在装修过程中发现房子有裂缝和渗水现象，要求房地产公司检测房子的质量。同年9月，经某省建设工程质量监督检验站检验分析，某房地产公司交付给韩的部分房屋裂缝趋于稳定，墙体和楼板裂缝不会影响主体结构的安全使用，但墙体裂缝、爆灰、预制板接缝等应得到有效修补。法院判决支持韩的主张，承认房屋检验分析报告的有效性，责令开发商修复房屋问题，并赔偿韩的房屋折旧损失。
2.韩先生买公寓交房时，韩先生在国外，未能如期办理住房手续。三年后，韩先生回到中国，拿到了居住的钥匙。住了3个月，厨房的热水管突然掉了。因为韩先生当时不在家，水漏进了客厅，淹没了铺好的木地板。韩先生认为房屋质量不合格，向法院起诉，要求开发商承担赔偿责任。但开发商认为该房屋已通过竣工验收，入住通知书是三年前给韩先生的，这是韩先生自己的原因，应视为已交房。由于给排水保修期为交付之日起一年，开发商不承担任何责任。法院经审理认为，虽然开发商约在1年前向韩先生发出通知，但由于韩先生未验收房屋，房屋保修期应从韩先生实际入住之日起算。因此，开发商应为韩先生修复水管，并承担赔偿责任。
(四)房屋质量问题的法律责任
房屋建筑质量法律责任的规定主要体现在《中华人民共和国建筑法》、《建筑工程质量管理条例》、《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
1.建设单位应当对工程质量承担保修责任
根据建筑法的规定，房屋质量问题由建设单位承担责任。
(1)基本规定：根据《中华人民共和国建筑法》第62条，建设工程实行质量保修制度。
(2)房屋最低保修期限：
《建筑工程质量管理条例》第40条明确规定了建设工程的最低保修期限：
在正常使用条件下，建设项目的最低保修期为：
(1)房屋建筑的基础工程、基础工程和主体结构工程均为合理的使用年限
建设工程的保修期从验收合格之日起计算。
《建筑法》第41条进一步明确，建设工程保修范围和保修期限存在质量问题的，建设单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
(3)建设工程保修范围
《建筑法》第四十一条第二款建设工程保修范围包括基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管道、给排水管道、采暖制冷系统工程等安装工程。
(4)施工单位不履行保修义务
《建筑法》第七十五条建筑施工企业违反本法规定，不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，责令改正，可以处以罚款，并对保修期内因屋面、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失承担赔偿责任。
2.商品房的买受人也可以追究出卖人的责任
对于商品房的购买者来说，直接向建设单位寻求维修和赔偿是非常费时费力的。所以《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定可以追究出卖人相应的责任，包括要求修复或解除房屋买卖合同。卖方承担责任后，可以向建设单位索赔。
根据最高法院的规定，房屋保修期内由出卖人承担修缮责任。出卖人在合理期限内拒不修复或者拖延修复的，买受人可以自行修复或者委托他人修复，修复期间造成的修复费用和其他损失由出卖人承担。
房屋主体结构质量不合格，不能交付使用的，或者房屋主体结构交付使用后质量不合格的，买受人可以请求法院解除合同，赔偿损失。因房屋质量严重影响住宅正常使用，买受人可以请求法院解除合同并赔偿损失。
3.因房屋质量问题造成其他损失的责任
一旦房屋出现质量问题，不仅会对房屋本身造成损害，还会造成人身或其他财产损失。根据《建筑法》第80条的要求，“在建筑物的合理使用寿命内，因施工质量不合格造成建筑物损坏的，有权向责任人要求赔偿。
4.超过合理使用年限后房屋的质量责任
房屋超过合理使用年限的，由产权人承担维修责任。
根据《建筑法》第42条规定，建设工程超过合理使用年限后需要继续使用的，产权人应当委托具有相应资质等级的勘察设计单位进行鉴定，并根据鉴定结果采取加固、维修等措施重新确定使用年限。
(五)居民住房质量问题。
一般来说，法院在处理房屋质量问题时，首先会看是什么原因造成房屋质量问题。出现房屋质量问题时，居民应首先通过房屋质量检测机构检测房屋问题，明确房屋质量问题的原因，并通过房屋检测机构现场拍照或录音的方式，修复房屋损坏的证据。
取得房屋质量鉴定报告后，应注意查看房屋是否仍在保修期内。在保修期内的，住户可以要求出卖人修复房屋，赔偿损失。如果符合最高法院的规定，即严重影响居住，居民也可以要求解除购房合同。房屋已过保修期的，居民可以通过物业管理方设立的房屋公共维修基金(专有物业除外)解决维修问题。但如果房屋质量问题经检测机构鉴定，主体结构不合格，买受人仍有权要求解除房屋买卖合同。至于保修期，商品房
此外，如果房屋损坏不是因为质量问题，而是因为不可抗力或火灾、飓风等事故，投保财产保险的居民可以向保险公司索赔。
无忧找律师网提示：
《建筑工程质量管理条例》自2021年1月1日起施行，《民法典》 《婚姻法》 《继承法》 《民法通则》 《收养法》 《担保法》 《合同法》同时废止。如果您涉及《物权法》 #中指定的物业问题，请点击此处#查看！如果需要帮助，可以#咨询无忧找律师房地产纠纷律师#
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